Архивная кадастровая стоимость - это стоимость имущества, установленная до того, как в госреестр (ЕГРН) внесена информация о последней кадастровой оценке. Другими словами, это данные предыдущего государственного учета. Изменить архивную стоимость по законодательству Российской Федерации разрешено на протяжении трех лет. Разберемся, как с помощью административного иска добиться установления справедливой рыночной цены.
Можно ли поменять архивную стоимость по кадастру?
Для начала узнаем, какая кадастровая стоимость на данный момент считается архивной. Последняя государственная переоценка недвижимости в Москве была завершена в минувшем 2023 году. Установленная стоимость актуальна с 2024 года. Архивной будет стоимость, которая действовала до начала 2024 года.
Допустим, производственное помещение Вашей компании по результатам последнего кадастрового учета, проведенного в 2023 году, стоит 170 млн. руб. На данный момент в ЕГРН указана эта сумма. По итогам государственного учета, проведенного в 2021 году, недвижимость была оценена в 145 млн. руб. И до начала 2023 года налог на недвижимость либо аренда рассчитывались из данной стоимости. Именно этот кадастр (145 млн. руб.) будет считаться архивным.
Как сказано в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда от 30.06.2015 №28, для пересчета архивной стоимости придется доказать актуальность таких действий на момент отправки иска в суд.
Так зачем пересматривать архивный кадастр в судебном порядке? Данная потребность возникает в силу появления недоимки либо переплаты по имущественному, земельному налогу. В последнем случае можно провести перезачет либо возврат излишне перечисленных бюджету средств.
Если Вы задумали вернуть переплату по налогам за период 2022-2023 гг, то у Вас на это есть 3 года. Данный срок давности для переоценки недвижимости в законодательстве Российской Федерации закреплен п. 7 ст. 78, ст. 79 Налогового кодекса. Что касается арендуемой земли, то сроки регулируются п. 1, 2 ст. 196 и п. 1 ст. 200 ГК РФ.
То есть если заниматься определением архивной стоимости в 2024-2025 гг, то Вы сможете вернуть всю переплату за указанный период с 2022 по 2023 гг. Если же отложить процесс до 2026 года, то оспаривание государственной цены Вашего имущества Вы сможете провести только за 2023 год.
При определении рыночной стоимости недвижимости с целью пересчета архивной нужны основания. Например, для юрлиц переоценка проводится в силу доначисления налога, введения санкций федеральными налоговыми органами из-за недоимки.
Для возврата переплаты либо ее зачета придется доказать, что в те налоговые периоды, пока архивная стоимость применялась для начисления налогов, Ваша компания добросовестно их уплачивала. Все начисленные суммы перечислялись в казну Российской Федерации своевременно и в полной мере.
Установление архивной кадастровой стоимости осуществляется в суде. По объектам в Москве административное исковое заявление подлежит изучению в Московском суде города, в Московской области - в областном суде.
В рамках судебных тяжб по закону Российской Федерации Вы вправе требовать определения стоимости по кадастру в размере рыночной цены. Также можно заняться оспариванием заключения, неправомерной деятельности либо ее отсутствия со стороны комиссии, которая занимается пересмотром итогов кадастрового учета.
В любом случае Вам в обязательном порядке потребуется отчет о рыночной стоимости недвижимости, установленной на дату, когда архивный кадастр начал применяться в расчетах. По закону данный документ формируется независимым оценщиком. Отчет Вы можете заказать у нас. Наши эксперты уже больше 10 лет занимаются оценочной деятельностью, переоценивают недвижимость, в том числе землю. Для начала наши эксперты определят, получите ли Вы выгоду от пересмотра архивного кадастра. Только после этого будет принято решение о переоценке и подписании договора о сотрудничестве.
По итогам установления справедливой архивной стоимости налогоплательщику следует направить в ФНС уточняющую декларацию за определенный налоговый период. На ее основе будет проведен перерасчет налоговых обязательств. Неважно, что уточненка сдана позже сроков подачи отчетности по закону. Для возврата либо зачета переплаты потребуется соответствующее заявление.
Как составляется иск о перерасчете кадастровой оценки?
Чтобы пересчитать в суде итоги оценочной деятельности федерального органа в отношении объекта недвижимости, можно пойти двумя путями:
- направить административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости;
- направить иск на оспаривание решения, неправомерной деятельности либо ее отсутствия со стороны комиссии, которая рассматривает споры по кадастровой стоимости.
В иске можно требовать:
- Установления рыночной цены недвижимости.
- Изменения кадастровой стоимости, так как обнаружены недостоверные сведения по объекту, которые отразились на расчете стоимости. Здесь же можете требовать устранения ошибки федеральными органами.
В административном иске об определении справедливой кадастровой стоимости отразите:
- Название суда, куда обращаетесь.
- ФИО, адрес места проживания либо пребывания Вас, как истца, название компании и ее адрес по месту деятельности.
- ФИО официального представителя либо название, его адрес, данные о наличии высшего образования по специальности юриспруденция.
- Контакты для связи с Вами либо представителем (телефонный номер, электронный адрес).
- Информацию об ответчике: название, адрес, телефонный номер, электронную почту, если знаете. Ответчиком будет выступать федеральный орган (Росреестр) и муниципалитет либо иной государственный/муниципальный орган, принявший результаты кадастрового учета. Узнать, кто именно будет ответчиком можно в Фонде данных государственной кадастровой оценки.
- Основные средства, в отношении которых инициируется пересчет архивного кадастра.
- Нарушение каких прав и законов Вы собираетесь оспаривать.
- Свидетельства, доказывающие несоблюдение Ваших прав и федеральных законов.
- Если ранее уже были в комиссии с целью пересчета итогов оценочной деятельности, то укажите это.
- Перечислите все документы, доказывающие факт правонарушения и Вашу правоту.
Если Вы собираетесь оспаривать решение, неправомерную деятельность либо бездействие комиссии, тогда дополнительно укажите в административном иске следующее:
- Реквизиты решения, нарушающего Ваши права либо дату и адрес совершения деятельности, которую хотите оспорить. Если было бездействие, то опишите, в чем оно выражалось.
- На выполнение каких именно законов и нормативов Российской Федерации суду следует начать проверку в отношении членов комиссии.
В одном иске нет смысла указывать требование о пересчете результатов кадастрового учета и возврате переплаты по имущественному налогу, аренде либо компенсации убытков из-за покупки недвижимости по завышенной цене и прочее. Эти все моменты решаются истцом в отдельном судопроизводстве. По закону сначала необходимо добиться определения точной цены по кадастру. После внесения изменений в ЕГРН отдельным иском в рамках судебного дела можете требовать возмещения финансовых потерь в полном размере.
Шаблон административного иска о перерасчете архивной оценки по кадастру
Для ознакомления используйте шаблон административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Если Вы собираетесь пересматривать стоимость арендуемой земли, то воспользуйтесь следующим образцом.
Мы представили универсальные образцы для ознакомления. Нужно учитывать, что каждая ситуация уникальна, требует индивидуального подхода и профессионализма. Самостоятельный процесс пересмотра архивной кадастровой оценки очень труден и, вероятнее всего, закончится неудачей. Юристы 1 бюро оценки и экспертизы подготовят исковое заявление с учетом Вашей ситуации, а также особенностей законодательства Российской Федерации и недвижимости. Можете не сомневаться в компетенции наших юристов. Они уже больше 10 лет занимаются оценочной деятельностью и помогают заказчикам восстанавливать справедливую стоимость объектов недвижимости, в том числе земельных участков. Наши клиенты возвращают переплату или возмещают финансовые потери в полном размере. Работа построена таким образом, что Вы оплачиваете услуги юриста уже после того, как в госреестр будут внесены изменения по интересующей недвижимости.
Мы предлагаем не только подготовку заявления и документов для суда, но и сопровождение процесса определения рыночной стоимости недвижимости с целью пересчета архивной. Вам не придется терять время на судебные разборки и трепать нервы. Всю эту рутину наши юристы возьмут на себя и будут отстаивать результаты переоценки после завершения суда. С Вас только содействие в подготовке документов.
За какой период и в каком размере возвращаются арендные и налоговые платежи при установлении справедливой архивной стоимости земельного участка?
После внесения в ЕГРН уточненных сведений по недвижимости у Вас появится возможность вернуть переплату по налогам в полном размере. По закону Вам, как собственнику земли, пересчитают налог с начала того периода, когда его начали рассчитывать по ошибочной кадастровой стоимости. Так, если Вы изменили в суде результаты государственной оценки 2021 года, пересчету подлежит кадастр, на основе которого рассчитывался налог в 2022-2023 гг. За этот промежуток Вам и вернут всю переплаченную сумму по налогу. Мы помним, что срок исковой давности по делам о перерасчете архивной кадастровой оценки по закону может достигать трех лет со дня, когда Вы узнаете о несоблюдении своих прав. А это дает основания в 2024 году пересмотреть результаты кадастрового учета, проведенного в 2018 году. Причем не только в пределах 2021 года, но и ранее, если сумеете доказать, что узнали о нарушении своих прав недавно.
Сейчас действуют результаты государственного учета, проведенного в 2022 году. Следующие оценочные мероприятия планируются на 2024 год. Соответственно, используемый сегодня кадастр станет архивным с 2025 года, когда начнут применяться результаты оценки, проведенной в 2024 году.
Если же Вы арендуете землю, то изменению подлежат арендные платежи с начала того года, когда было подано заявление. Изменить архивную стоимость арендуемой недвижимости нельзя, пересчету подлежит лишь текущая цена. На ее основе и будет проведен перерасчет арендных платежей. Например, если Вы подали документы в 2024 году, то и аренду Вам пересчитают с начала 2024 года. Неважно, что ошибочная кадастровая цена используется с 2023 года.
Допустимо ли в административном иске указать требование о перерасчете кадастровой оценки нескольких объектов?
Конечно. В рамках единого разбирательства Вы вправе инициировать определение кадастровой стоимости двух, трех и более объектов недвижимости. Учтите, что госпошлина по законам Российской Федерации уплачивается по отдельности за объект. Для юрлиц изменение кадастровой информации в госреестре по каждому виду недвижимости обойдется в 2 000 руб.
Допустимо ли обращаться в суд для пересчета кадастровой оценки одному собственнику доли, если другой возражает?
Каждый собственник доли по закону может начать судебный порядок изменения недостоверных результатов госучета. При этом получать согласие собственников остальных частей имущества не нужно. Суд займется рассмотрением кадастровой стоимости единого объекта, а не его частей.
Если остальные владельцы долей не согласны с определением новой стоимости по кадастру, то они могут участвовать в процессе рассмотрения дела как заинтересованные лица. Для обоснования своей позиции им следует документально доказать незаконность претензий административного истца. Тогда суд оставит стоимость недвижимости без изменений. Иначе результаты кадастрового учета будут пересчитаны. Неважно, что собственники остальных частей имущества выступают против. Возражения должны быть обоснованы.
