Оценка коммерческой недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости используется бизнесом при ведении операционной деятельности и зачастую связана с его взаимодействием с государством. Недвижимость определяют, как коммерческую, если она изначально создана для извлечения прибыли, либо переоформлена в коммерческую из жилой.

“Коммерческая недвижимость - одновременно является как источником дохода для своих владельцев, так и несет за собой обязательства и бремя управления им.”

Классификация коммерческой недвижимости

Все эти объекты попадают под категорию нежилого фонда. По способу использования они различаются лишь в том, что одна часть объектов коммерциализируется напрямую, а вторая лишь часть производства (индустриальные здания).

Оценка коммерческой недвижимости проводится для определения стоимости объектов, назначение которых перечислено ниже:

1. Торговые;
2. Офисные;
3. Гостиничные комплексы;
4. Складского и промышленного назначения;
5. Автосервисы;
6. Рестораны и кафе.

Это общая классификация. Объекты недвижимости могут быть как конкретными и относится к определенному классу так и смешанными. К примеру торговые помещения часто имеют складские зоны.

Для чего используется оценка коммерческой недвижимости?

Разрешение имущественных споров: результат понадобится для судебного разбирательства. Им будут оперировать эксперты и Суд. Оценка нужна и для земельного участка.

В ипотечном кредитовании: банк рассматривает Ваше имущество как потенциальный объект для залога. Здесь определяется не только рыночная, но и ликвидационная стоимость (в среднем, она меньше на 30%).

Реорганизация компании-владельца: требуется при передаче объектов в аренду или перевода на схему с доверительным управлением.

Залоговое имущество для банка: представитель банка будет руководствоваться как раз результатами независимой оценки.

Привлечение дополнительных инвестиций: коммерческие объекты рассматриваются как актив. И для каждого актива нужна своя оценка.

Оспаривание кадастровой стоимости: снижение налоговой нагрузки.

При работе с государственным имуществом, оценка необходима для:

1. Передача его в собственность;
2. Продажи;
3. Предоставление в аренду;
4. Переоценки фондов;
5. Судебных разбирательств.

Оценка коммерческой недвижимости нужна и для внесения в уставной капитал. Это гарантирует:

• Обеспечение прав заемщиков;
• Прибыль для акционеров

Оценка коммерческой недвижимости в спорных ситуациях

Споры возникают не только в процессе аренды, но и в других ситуациях. Например, когда одно и то же здание находится на пересечении интересов двух противоборствующих сторон. В теории, объект можно разделить. На практике, это не реализуемо. А значит, для компенсации будет использоваться денежное выражение имущества.

Так решается вопрос удовлетворения обеих сторон. Судебная система в этом случае может выступить в роли независимого арбитра.

Ипотечное кредитование тоже требует оценки недвижимости. При кредитовании компаний, этот показатель позволяет провести анализ банковским системам и принять решение об одобрении/отказе.

Основные цели:

• Гарантия возврата кредита путем реализации помещений;
• Расчет суммы для одобрения компании-заемщику.

Документация для оценки

Список документов стандартный и используется при всех видах оценки:

1. Правоустанавливающая документация (на строение и земельный участок);
2. Договор аренды и доверенность (если интересы владельца представляет арендатор);
3. Тех. паспорт на сооружение;
4. Экспликация;
5. Фотографии.

Есть еще дополнительный пакет документов из бухгалтерии который запрашивается в определенных ситуациях:

• Остаточная стоимость;
• Балансовая стоимость;
• Коммунальные платежи;
• Расходы на обслуживание/управление зданием;
• Фонд оплаты труда и т.д.

Основным документом в завершении будет отчет об оценке. Составляется он нашими специалистами.

Что до судебных разбирательств, то имущественный спор будет решаться с оглядкой на данные, выданные оценщиком. Исходя из документов, составленных в процессе, и будет приниматься решение об удовлетворении требований.

Естественно, оценка нужна и для расчета кадастровой стоимости. Здесь основная роль отводится государству, так как одной из его целей является периодическое обновление данных по недвижимости.

Еще одной задачей оценки является банкротство владельца. Или ликвидация компании. Без работы оценочной компании не получится определить конкретный размер задолженности для списания.

Основной механизм оценки

В процессе оценки объектов используется:

• Точный анализ функциональных параметров объекта;
• Локация и развитие инфраструктуры;
• Наличие транспортных путей и подъездов к земельному участку;
• Отделка.

Проверяется все, даже состояние внутренних инженерных коммуникаций. Ведь здание с поврежденным теплоснабжением (например) будет расцениваться как аварийное и непригодное для эксплуатации. Это касается объектов с офисами.

Это открывает большой арсенал инструментов и методик для специалиста. Именно оценщику предстоит выбрать подходящий метод оценки. Всего их 3:

1. Доходный;
2. Затратный;
3. Сравнительный.

Комбинированное использование допускается, если это не противоречит ФСО.

Несмотря на то, что оценщику предоставлено право самостоятельного выбора, есть некий набор шаблонных ситуаций, где используется та или иная методика. А именно:

1. Для земельного участка и торговых зданий типовой застройки используется сравнительный метод;
2. Для определения расходов технического характера используется затратная методика;
3. Для сделок, где во главу поставлена аренда, используется доходный способ оценки.

Сравнительная методика используется в случае, если есть техническая возможность подыскать аналогичное участки и здание для сравнения. Естественно, в том же месте (или рядом) где и сам объект оценки. После определения критериев, специалист сможет провести полноценный сравнительный анализ и откорректировать показатели с расхождениями. Сопровождается это большим количеством расчетов.

Затратная методика хорошо сочетается с инвестиционным анализом. В основном, это как раз те издержки и затраты, которые инвестор будет брать на себя. Она же используется для оценки:

• Недостроенных домов на земельных участках;
• Для оценки специализированных объектов*

*в основном на предприятиях. В качестве такового можно рассматривать котельную.

Доходная система оценки позволяет регулировать отношения между собственником здания и арендатором. Стоимость, полученная в результате оценки будет базой для расчета арендной платы. А уже от нее считаются последующие расходы и доходы.