Земельные участки (ЗУ) оцениваются по кадастровой и рыночной цене. Последняя устанавливается продавцом. Стоимость по кадастру рассчитывается государственным оценщиком. От нее зависит база налогообложения при начислении земельного налога и величина платежей за аренду, если они зависят от кадастра. Поэтому повышенная цена по нему приводит к лишним затратам.
Избежать дополнительных трат можно. Для этого узнайте кадастровую стоимость ЗУ и сверьте ее с рыночной ценой. Разрыв в 2-3 раза и более говорит о том, что переоценка экономически оправдана. Ее пересмотр уменьшит сумму налога или арендных платежей. Разберемся, как оспорить кадастровую стоимость земельного участка.
Сколько стоит оспаривание кадастровой стоимости земельного участка?
| Услуги по оспариванию кадастровой стоимости земли | Единица измерения | Стоимость за единицу, руб. |
| Земельные участки | ||
| Оценка земельного участка для оспаривая его стоимости | 1 объект | от 50000 |
| Юридическое сопровождение по оспариванию стоимости земельного участка | 1 объект | от 250000 |
Как уменьшить цену недвижимости по кадастру?
Исправить ситуацию поможет устранение ошибок в госреестре. Какие они могут быть и почему появляются? Кадастровая оценка проводится госоценщиками из ГБУ. Для расчетов используются законодательно утвержденные методики. Они разработаны для массовой оценки и не учитывают некоторых особенностей объектов. Кроме того, эксперт может:
- допустить технические ошибки;
- сделать опечатку;
- использовать недостоверные данные при расчетах.
Любые недочеты исправляются в Государственном бюджетном учреждении (ГБУ) или суде. Вы, как заинтересованное лицо, можете обратиться сразу в суд. Тяжбы будут продолжаться до года. Несмотря на это, ошибки оценщиков часто устраняются именно в суде.
При рассмотрении дела судья назначит судебную экспертизу объекта, на время которой процесс приостанавливается. Ее проведением займется госоценщик. Проводя расчеты, он будет пользоваться методиками, которые утверждены на законодательном уровне. Если к оценщику найти правильный подход, расчеты будут сделаны точно.
Можно пойти в ГБУ, проводившее земельную оценку Вашей недвижимости. От Вас заявление с документами, подтверждающими ошибку. В бланке укажите:
- кадастровый номер ЗУ;
- персональные данные;
- контактные персональные данные для связи;
- опишите ошибки госоценщика.
Форма заявления есть в интернете.
Сотрудники гос. организации рассмотрят Ваше обращение за 7 рабочих дней. Если с документами все нормально, будет создана рабочая Комиссия, назначат дату ее заседания, о чем Вам отправят оповещение. Члены Комиссии тщательно проанализируют документы. Если нужно, на Ваш ЗУ отправят госоценщика. По итогам будет принято решение. Закон запрещает пересматривать кадастровую оценку в большую сторону. При самом плохом раскладе она останется неизменной.
Пересчет кадастра в ГБУ займет до 30 дней. Если возникнут сложности, срок может продлиться еще на месяц. Присутствуйте на всех заседаниях по пересмотру кадастровой стоимости. Если вас не устроят результаты, идите в суд.
Как происходит оспаривание кадастровой стоимости земельного участка?
Оспаривание кадастровой стоимости должно быть выгодным. Чтобы убедиться в этом, сверьте цены ЗУ по рынку и кадастру. Узнаем, как проходит весь процесс.
Шаг 1: определите кадастровую оценку Вашего ЗУ
Данные есть в интернете:
- На сайте Росреестра. Нужен кадастровый номер земельного участка.
- По объектам в Москве - на ресурсе mos.ru (данные запрашиваются из личного кабинета).
Шаг 2: определите рыночную цену ЗУ
По земельным участкам, купленным в недалеком прошлом, все просто. Данные имеются в договоре купли-продажи. Сложнее, если ЗУ перешел к Вам в результате другой земельной сделки или куплен давно. Вам придется изучить рынок и рассчитать среднюю цену схожих объектов. Это делается так:
- находите 5-6 объявлений о продаже ЗУ со схожими характеристиками (площадь, целевое назначение);
- складываете продажную стоимость объектов;
- находите их среднюю цену путем деления полученного результата на число анализируемых земельных участков.
Шаг 3: сравните оценку по кадастру и рынку
Если показатели расходятся в 2-3 раза, Ваши права нарушены. Готовьтесь к оспариванию кадастровой стоимости. При небольшой разнице оставляйте все без изменений. Больше придется потратить на оплату работы независимого эксперта и судебные издержки.
Шаг 4: закажите оценку земельного участка
Каким бы Вы путем ни решили пойти (отправиться в гос. организацию либо в суд), нужен отчет с рыночной ценой объекта. Здесь есть одна особенность. Стоимость по кадастру установлена на конкретную дату. Рыночная цена рассчитывается на этот же срок.
Заказать отчет Вы можете у нас, как и юридическое сопровождение процедуры пересчета кадастра. Средний стаж работы наших сотрудников в области оценки и экспертизы, а также установления кадастровой стоимости земельных участков - 10 лет. Нашими юридическими услугами пользуются как физлица и ИП, так и крупные организации и холдинги.
Мы не берем деньги за работу, которая еще не сделана. Заказчики оплачивают результат. Это будет отчет или выписка из госреестра с обновленными сведениями по кадастру.
Для оформления отчета потребуются такие данные:
- выписка из ЕГРН с кадастровой стоимостью;
- выписка из ЕГРН с характеристиками ЗУ.
Перед началом работ наш юрист изучит документы, чтобы понять, нужно ли Вам оспаривать кадастровую стоимость. При наличии оснований наш оценщик даст консультацию и предложит план действий. Обсудив все детали, мы начнем сотрудничество.
Шаг 5: соберите документы
Пакет документов для суда и ГБУ отличается. Если дело в ошибке, готовьтесь ехать в госучреждение, занимающееся оценкой Вашей земли. Вам потребуются:
- заявление об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости;
- выписка из ЕГРН с кадастровой стоимостью;
- выписка из госреестра о регистрации юрлица или ИП;
- документы, подтверждающие владение (распоряжение) недвижимостью.
Для суда подготовьте такие документы:
- иск на оспаривание кадастровой стоимости;
- документы, подтверждающие владение (распоряжение) недвижимостью;
- выписка из Единого госреестра о регистрации юрлица или ИП;
- выписка из ЕГРН с кадастровой стоимостью;
- отчет независимого специалиста на бумаге и электронном носителе с ЭЦП;
- ответ Комиссии (при наличии);
- квитанция об оплате пошлины.
Если установлением справедливой оценки недвижимости будет заниматься юрист, то данные о нем должны присутствовать в иске. К нему придется также приложить диплом о наличии у представителя юридического образования.
Выше представлен обязательный перечень документов. Учитывая, что каждая ситуация уникальна и требует персонального подхода, судье могут потребоваться иные документы.
Споры по государственной оценке рассматривают суды общей юрисдикции:
- в Москве - это Московский городской суд;
- в Московской области - в Московский областной суд.
Услуги по юридическому оспариванию кадастровой стоимости
Сотрудники нашей компании обладают навыками, которые позволяют:
- давать консультации по кадастровой стоимости;
- выполнять экспертизу собственности физлиц и юрлиц;
- выявлять ошибки специалистов ГБУ, сделанные во время оценочных мероприятий;
- отстаивать интересы клиентов в ГБУ или суде;
- защищать результаты независимой экспертизы после завершения судебного процесса.
Вы часто спрашиваете
Почему увеличивается стоимость земельного участка по кадастру?
В период плановой кадастровой переоценки у государственных оценщиков большая нагрузка. За короткий промежуток времени им нужно сделать большую работу. А это может стать причиной опечаток или других ошибок.
Кадастровая стоимость рассчитывается с использованием универсальных методик. Они могут не учитывать некоторых данных по ЗУ. В результате оценка по кадастру в 2-3 раза больше рыночной.
Что дает снижение кадастровой стоимости земельного участка?
Если налог на землю или плата за аренду рассчитываются на основе кадастровой стоимости, то устранение ошибки облегчит налоговое бремя или сделает меньше платежи по аренде. Мы готовы Вам в этом помочь. Оценщики возьмут на себя работу по оформлению отчета. Также юристы будут давать консультации и отстаивать Ваши интересы в ГБУ или суде. От Вас содействие при сборе документов.
Какие нужны документы?
Для установления кадастровой стоимости подготовьте:
- отчет о рыночной цене земли от независимого специалиста (бумажный и цифровой вариант с ЭЦП);
- выписку из ЕГРН с кадастровой стоимостью;
- выписку из ЕГРН о характеристиках;
- выписку из Единого госреестра о регистрации юрлица или ИП;
- заявление на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка (если вопрос рассматривается в суде, то нужен иск, для ГБУ - заявление по утвержденной форме).
Также потребуется подтвердить владение (распоряжение) земельным участком. Для этого необходим договор аренды, купли-продажи или другой документ, который обоснует право собственности.
В чем состоит работа юриста?
Оспаривание кадастровой стоимости проводится в несколько этапов. Сначала необходимо изучить документы. В результате станет понятно, выгодна ли Вам переоценка ЗУ. Если это так, то после консультации с Вами, юрист приступит к исследованию земельного участка и оформлению отчета о его рыночной цене.
Наши юристы установят стоимость Вашего ЗУ на уровне рынка. Причем неважно, где им придется работать (в ГБУ или суде). Для нас эталон - это рыночная цена объекта. Неважно, из-за чего появилась ошибка - недочет, невнимательность госоценщика или что-то еще. Мы предлагаем пересчет кадастра “под ключ”. От Вас только содействие при сборе документов и оплата после внесения обновленных данных в госреестр.
Может ли измениться стоимость услуг юриста?
Нет. Стоимость меняться не будет. Для ее расчета наши юристы сначала посмотрят документы. Далее будет разработан план действий по сокращению стоимости ЗУ, детали которого обсуждаются с Вами. Затем мы приступим к расчету цены юридического сопровождения. Она фиксируется в документах и остается неизменной.
Когда вернут деньги после пересчета кадастровой стоимости земельного участка?
Здесь все зависит от вида прав на ЗУ. Рассмотрим конкретные ситуации:
- Вы собственник объекта. В этом случае после оспаривания будет проведен перерасчет налога с начала того года, когда его начали рассчитывать по завышенной кадастровой стоимости. Так, действующие сейчас цены используются для целей налогообложения с 1 января 2023 года. Если Вы оспорили данные кадастра по ЗУ в 2024 году, в налоговой пересчитают налог с начала 2023 года.
- Вы арендуете ЗУ. В данной ситуации Вам пересчитают аренду с начала того года, когда было подано заявление об оспаривании. Например, если Вы подали документы в 2024 году, то и аренду Вам пересчитают с начала 2024 года. Неважно, что ошибочная кадастровая оценка применяется с 1 января 2023 года.
