Оценка офисов

Оценка стоимости офисной недвижимости в Москве проводится для различных целей – совершение сделок купли-продажи, сдача в аренду, залог и прочее. Но в любом случае основной задачей определения актуальной цены недвижимости является документальное подтверждение рыночной стоимости.

Чаще всего объектами оценки становятся здания следующего назначения – жилые, производственные, складские.При оценке таких объектов обычно используются сравнительные методы. При оценка офиса чаще используют методики связанные с определением доходности объекта.

Цели и задачи

Оценку офисов и иных отдельных помещений производят для реализации следующих целей:

• Формирование уставного капитала юридического лица. В данном случае оценка стоимости помещения используется в случае, когда офис будет выступать в качестве залога для формирования уставного капитала.
• Совершение сделок с недвижимостью – аренда, купля-продажа, передача в управление и прочее. Офисное помещение при наличии правоустанавливающих документов может быть реализовано теми же способами, что и целое здание.
• Средства обеспечения займа – в этом случае оценку офиса производят для сбора пакета документов, которые прилагаются к заявлению на получение кредита.
• Привлечение инвестора – определение рыночной стоимости офисной недвижимости помогает привлечь инвестора. Чем выше и прозрачнее рыночная стоимость недвижимости по результатам оценки, тем легче привлечь средства и найти инвестора.
• Страхование недвижимости – в данном случае без оценки будет сложно застраховать офис с учетом его реальной стоимости. Дело в том, что страховые компании с целью минимизации рисков стараются занизить стоимость страхуемого объекта, чтобы в случае возникновения страховых обязательств выплатить минимальную сумму по страховке.
• Оптимизация налогообложения – определение реальной цены недвижимости в данном случае является абсолютно законным способом уменьшить налогооблагаемую базу. Особенно это касается старых построек до революционных времен построенных в пределах Садового кольца – во время эксплуатации этих помещений в прошедшие годы мало кто производил оценку, да и различные расходы (амортизационные, ремонтные, реконструкционные и прочие) не всегда проводились правильно и в срок. Это привело к тому, что сейчас у юридических лиц нередко на балансе имеется офисное помещение в достаточно среднем состоянии, но при этом его стоимость сравнима с новостройкой, и по ней начисляются соответствующие налоги.
• Переход юридического лица на международные стандарты финансовой отчетности (МСФО). В этом случае оценку офиса придется проводить в любом случае, поскольку оценочный отчет является обязательным документом при получении сертификата.

Существуют и иные причины проведения оценки офисных помещений, к примеру – разрешение судебных споров относительно цены недвижимости, имущественных прав, арендной стоимости.

Кто проводит, что влияет на цену офисной недвижимости в Москве

Оценку могут проводить как частные специалисты (которые являются ИП и входят с СРО оценщиков недвижимости), так и специализированные компании. В любом случае к непосредственной работе может быть допущен только аттестованный специалист-оценщик. Поэтому первое, что необходимо сделать при проведении оценки офисных помещений – это выбрать квалифицированную организацию и проверить все документы, в том числе аттестат специалиста.

Офисная недвижимость обладает рядом отличительных особенностей, которые сильно влияют на ее цену. Первое на что обращают внимание при проведении оценки – это год постройки. У новых или реконструированных зданий стоимость будет выше, чем у старых отремонтированных. Местоположение здания, в котором располагается офисное помещение является вторым немаловажным фактором. Все дело в том, что стоимость офисов существенно выше в густонаселенных и оживленных районах, где имеется хорошая инфраструктура и транспортная доступность. Техническая оснащенность здания инженерными сетями и коммуникациями, лифтами, парковками и стоянками также учитывается при проведении оценки. Но самым главным фактором при оценке любой недвижимости является техническое состояние здания – при наличии повреждений несущих конструкций, просадок земляного основания и прочих дефектов здание невозможно безопасно эксплуатировать, даже если оно является почти новым.