Цели оценки
При оценке гостиницы учитывают не только само здание, но и прилегающий к нему земельный участок и постройки на нем. А также оборотные средства и нематериальные активы в виде имиджа предприятия. Важным фактором при оценке является удобство расположения объекта относительно инфраструктуры города. Методы будут зависеть от целей. Цели оценки:- Полная или частичная продажа бизнеса.
- Страхование здания или гостиничного бизнеса.
- Получение денежных займов/кредитов, где объект фигурирует в виде залогового имущества.
- Оформление недвижимости в наследство.
- Дарение бизнеса, доли бизнеса или части недвижимости.
- Для заключения договора аренды на гостиницу или передачи прав в оперативное управление.
- Оформление здания, как уставной капитал юридического лица.
- Покупка в собственность дополнительных территорий и зданий, которые будут входить в состав гостиничного комплекса.
- Для перераспределения активов.
- При процедуре признания собственника банкротом.
- При судебных тяжбах, касающихся финансового капитала.
- Для реконструкции здания отеля.
- Слияние бизнеса с другим юридическим лицом.
- При оценке ущерба.
Какую гостиничную недвижимость оцениваем
Оценка отелей проводится в отношении всех объектов, относящихся к категории “Гостиничная недвижимость”, перечень которой утвержден Постановлением Правительства РФ №1860 от 18.11.2020 года "Об утверждении Положения о классификации гостиниц". Всего в перечне указано 11 основных видов объектов недвижимости, подлежащих оценке:- гостиницы (отели),
- апарт-отели,
- мотели,
- мини-отели,
- дома отдыха,
- хостелы,
- квартирные отели,
- акватели (отели в плавсредстве),
- сервисные апартаменты,
- гостевые дома,
- туристические базы.
Факторы, влияющие на цену
На стоимость в первую очередь влияет количество номеров, общая площадь отеля или всего комплекса, местоположение относительно района, наличие вблизи транспортной доступности, достопримечательностей и иных социальных объектов (рестораны, супермаркеты, парки развлечений). Также на стоимость влияют следующие факторы: Качественные критерии- Репутация отеля.
- Наличие парковки, спорт-зала, конференц-зала, прачечной, SPA-салона, баров и ресторанов.
- Инженерное состояние коммуникаций здания (проводка, трубопроводы).
- Состояние мебели, отделки помещений, оборудования.
- Историческая ценность с точки зрения архитектуры.
- Этажность здания и наличие лифтов.
- Категория отеля (люкс, бизнес, эконом).
- Цена за номер.
- Бухгалтерская отчетность за 3 года.
- Соотношение доходов и затрат на ведение бизнеса.
- Требуются ли неотложные вложения для ремонтных работ или развития объекта.
- Влияет ли сезон на количество гостей.
Стоимость услуг
| РАЗМЕР ГОСТИНИЦЫ | СТОИМОСТЬ руб. |
|---|---|
| Небольшая до 2000 кв.м. | от 30 000 |
| Средняя от 2000 до 5000 кв.м. | от 40 000 |
| Крупная от 5000 | от 50 000 |
| Сеть отелей | индивидуально |
Что получит заказчик
По итогам процедуры “Оценка гостиницы” заказчик получает независимый отчет, соответствующий требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» №135 от 29.07.1998 г. Документ является официальным, соответствует стандартам согласно ФЗ и признается как государственными, так и коммерческими организациями. Отчет может быть составлен в бумажной и электронной форме, заверенные цифровой подписью. Бумажные отчеты направляются в адрес заказчика посредством почты по всей территории РФ или курьером, если заказчик проживает в пределах Московской области.| Согласно ФЗ № 135, ст.12 “Отчет об оценке гостиничной недвижимости” действителен 6 месяцев. |
- сведения о заказчике,
- сведения об оценщике,
- цель исследования,
- порядковый номер отчета и дата составления,
- дата, когда проводилась процедура оценки,
- перечень использованных для проведения оценки документов,
- описание объекта оценки,
- итоговая стоимость объекта по результатам оценки.
Какие документы нужны для
Стоимость отеля определяется факторами, которые требуется подтвердить документально. Для проведения процедуры заказчик предоставляет следующий пакет документов:- Удостоверение личности (паспорт), если собственник юридическое лицо.
- Правоустанавливающие документы на объекты (Выписка из Единого государственного реестра или договор аренды).
- Разрешающие документы на ведение бизнеса.
- Технический паспорт, план и чертеж объекта с учетом расположения подсобных помещений, общественных зон и гостиничных номеров.
- Характеристики номеров (состояние, площадь, оборудование).
- Информация об общем состоянии здания, о проведенных и планируемых ремонтах.
- Бухгалтерскую отчетность за 3 года.
- Сведения о текущей загрузке отеля с информацией о тарифах за проживание.
- Подтверждающие документы о соблюдении санитарных условий и техники безопасности.
Подходы и методы оценки стоимости гостиниц
Выбор методики зависит от целей и особенностей объекта. Так, метод и подход к оценке небольшого мини-отеля на окраине города будет отличаться от метода оценки гостиницы на побережье моря. Также метод будет зависеть от того, какую стоимость необходимо определить: инвестиционную или рыночную. Выделяют три основных подхода для оценки данной категории недвижимости: доходный, затратный и сравнительный.Доходный подход
Доходный подход подразумевает расчет возможного дохода с учетом обязательных расходов и делится на четыре принципа: предполагаемый доход, временная стоимость, риск доходности, конкурентная стоимость. Оценка с использованием данного подхода требует тщательного рассмотрения таких факторов, как инфляция, условия рынка, курс валют, изменения в законодательстве и др. Методы доходного подхода:- Прямая капитализация.
- Доходная капитализация.
- Дисконтирование денежных потоков.
- Анализ арендных ставок по региону.
Затратный подход
Затратный подход, используют для объектов, запущенных в эксплуатацию недавно или в случае, если информации для других доходов недостаточно. При данном подходе суммируются расходы собственника на строительство, оснащение, оформление бизнеса и его маркетинговое продвижение. Также затратный подход используют, если недвижимость была реконструирована или подлежит капитальному ремонту. Методы затратного подхода:- Замена стоимости.
- Восстановительная стоимость.
- Стоимость воспроизводства.
- Стоимость реконструкции.
