Налогообложение объектов недвижимости в прошедшие годы не представляло собой большой проблемы для правообладателей и арендаторов. Ведение той или иной хозяйственной деятельности всегда покрывало такие расходы и не вызывало излишней финансовой нагрузки. Но с 2015 года в Российском законодательстве произошли изменения – некоторые объекты недвижимости стали облагаться налогом по новой схеме. Основанием для этого стала статья 375 (Налоговая база) Налогового кодекса Российской Федерации, которая определила, что для некоторых объектов недвижимости их среднегодовая стоимость стала определяться не как остаточная, а как кадастровая (на основании данных, внесенных в ЕГРН).
- Звонок или онлайн-заявка
- Бесплатная консультация
- Анализ объекта на соответствие ст.378.2 НК РФ
- Подписание договора
- Представление интересов в Суде
- Возврат из ИФНС
- Оплата услуг
Недвижимое имущество (далее – Перечень), которое попадает под такую систему налогообложения перечислено в статье 378.2 НКРФ. К нему относятся следующие объекты недвижимости:
- Торговые и офисные помещения (используемые для ведения деловой и коммерческой деятельности). Административно-бытовые здания производственных, сельскохозяйственных и прочих предприятий, которые ис noпользуются не для коммерческой деятельности, а для обеспечения процесса производства, в Перечень с таким налогообложением не попадают.
- Столовые, кафе и прочий общепит.
- Объекты сервисного и бытового обслуживания.
В результате юридические лица, которые являются правообладателями или арендаторами такой недвижимости столкнулись с увеличением налогообложения на недвижимость – несмотря на то, что ставка налога на такие объекты недвижимости может быть даже меньшей, их кадастровая стоимость значительно превышает остаточную.
Как объекты недвижимости попадают в данный перечень
После принятия изменений в налоговый кодекс РФ большинство зданий, которые по своим характеристикам попадали в Перечень, вносились в него автоматически, через различные автоматизированные информационные системы и базы данных налоговых органов. Самыми важными критериями при добавлении объекта недвижимости в Перечень особого налогообложения являются вид разрешенного использования (участка земли, на котором расположен объект) и назначение недвижимого имущества.
Согласно действующему налоговому законодательству здания попадают в 700-пп в случае, если для нужд торговых и офисных помещений (а также общепита и обслуживания) в них используется не менее 20% общей площади. При этом важно учитывать один момент – существуют земельные участки, которые можно использовать под различные виды деятельности. В этом случае здание могут включить в Перечень по ошибке, например, если не удалось достоверно определить фактическую цель использования такого здания. Налоговые органы и различные ведомства, курирующие данный вопрос организуют выездные проверки на такие объекты, но получить доступ к производственным, складским и офисным помещениям не всегда удается. В судебной практике были случаи, когда оценка назначения здания проводилась на основании обследования фасадов.
Сколько объектов включено в обновленный Перечень 2025 года?
В перечень 2025 г. правительство включило 41 126 объектов недвижимости, из которых: 23 192 – здания, а 17 934 - помещения. При этом основанием включения объектов недвижимости в вышеупомянутый документ являлось соответствие одному из следующих условий:
- Вид разрешенного использования земельного участка позволяет расположить на нем коммерческие объекты, торговые центры или объекты бытового обслуживания.
- Объект недвижимости фактически используется под коммерцию.
Какие негативные последствия возникают при включении Вашего объекта в Перечень 700-ПП?
При включении объекта недвижимости в 700-ПП возникает обязанность уплаты налога от кадастровой стоимости на этот объект. Налог от кадастровой стоимости для юридических лиц составляет:
- 2%, для физических лиц
- 1,5% (если кадастровая стоимость не превышает 300 000 000,00 рублей).
Следовательно это касается права и обязанности собственника, поскольку размер налога, который собственник обязан уплачивать за принадлежащий ему объект недвижимости, будет рассчитываться, в том числе, исходя из кадастровой стоимости недвижимости.
Если недвижимость включена некорректно, собственник не освобождается от обязанности платить налог в повышенном размере, что нарушает его права как собственника объекта недвижимости, пока объект не будет исключен из 700-ПП.
Исключение здания из перечня 700-ПП
Объект
Площадь, кв.м.
Стоимость, "от", руб
Исключение здания из перечня налогооблагаемых объектов
до 1000
от 200000
от 1000
от 400000
до 1000
от 10%
от 1000
от 5%
На услуги по исключению из перечня объектов недвижимого имущества по ст 378.2 НК РФ, Пенсионерам и Инвалидам скидки
Оказываем услуги по всей России
Что делать если недвижимое имущество попало в Перечень
В первую очередь важно понимать, что если Ваше здание по всем параметрам соответствует Перечню недвижимости с особыми условиями налогообложения, и Вы действительно используете его по прямому назначению, то ничего сделать не удастся. Исключить объект из перечня 700-пп возможно только, если Ваш объект одновременно соответствует всем описанным ниже критериям:
- Акт госинспекции однозначно не подтверждает более 20% коммерческого использовании всех площадей Вашего объекта;
- ВФИ (Вид фактичного использования) не соответствует более 20% сдачу в аренду под офисы, магазины, рестораны, бытовое обслуживание. (В данном вопросе много особенностей, которые лучше обсудить с нашими юристами);
- ВРИ ЗУ (Вид разрешенного использования земельного участка) – множественное или смешанное, т.е. по нему невозможно однозначно подтвердить коммерческое использование.
Помните, если объект попал в перечень 700-пп, то после этого изменить способ начисления налога на недвижимость уже не удастся – для этого придется либо рассчитывать налоги исходя из кадастровой стоимости недвижимости (если Ваша недвижимость по всем характеристикам соответствует Перечню), либо провести исключение помещения из Перечня объектов с особыми условиями налогообложения.
Исключение здания из перечня налогооблагаемых объектов
Исключить объект недвижимости из 700-пп и возвратить излишне уплаченные налоги складывается из следующих этапов:
- Первая инстанция: Московский Городской Суд;
- Вторая инстанция: Первый апелляционный Суд общей юрисдикции;
- Третья инстанция: Второй кассационный Суд общей юрисдикции;
- Обращение в ФНС;
- Арбитражный Суд с ФНС (при отказе возврата налогов за период более 3 лет);
Если Ваше здание или помещение было включен в Перечень 700-пп, и Вы считаете, что это было сделано ошибочно или неправомерно, обратитесь к нашим специалистам за консультацией. Компания 1оценка.рф – это бюро оценки и экспертизы, мы работаем по всем регионам России. Оценка коммерческой недвижимости, ущерба, оборудования, арендных ставок, решение вопросов по изъятию земельных участков и снижения кадастровой стоимости, а также различные виды экспертизы – это далеко не полный спектр юридических услуг, которые оказывает наша компания.
АКТ Госинспекцию по недвижимости (ГИН) что это?
Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы — это орган, который определяет процент площадей, фактически использующихся в коммерческих целях. Этапы их работ:
- Выезд, осмотр, фотофикасации;
- Составление АКТа.
АКТ Госинспекцию по недвижимости можно заказать через нашу организацию, абсолютно бесплатно, пройдя ниже опросник и указав кадастровый номер Вашего объекта.
