Переоценка кадастровой стоимости

С начала 2015 года, Москва и еще 27 регионов РФ перешли на новую систему пересчета имущественных налогов. Позднее, к ним присоединились и другие. Кроме того, со стороны государства регулярно проводится переоценка кадастровой стоимости. Она может быть внеочередной и периодической (регулируется ФЗ №237). Текущая переоценка в Москве установлена с 01.01.2019г. Ниже расскажем о том, что представляет собой этот показатель и на что он может повлиять.

Что такое кадастровая стоимость?

Одним из первых документов, давших определение этому показателю, является приказ Минэкономразвития РФ № 508. Иными словами:

“Под кадастровой стоимостью предполагают рыночную ценность определенного объекта недвижимости, определенную в процессе определения государственной кадастровой оценки”.

При этом, есть 2 основных способа определения этого показателя:

  1. Метод массовой оценки;
  2. Индивидуальная оценка стоимости каждого объекта.

И стоит сказать о том, что существующие методы массовой оценки недвижимости, оказались крайне неэффективны. Что подтверждается не только экспертами, но и статистикой. Переоценку кадастровой стоимости (ее результаты) оспаривают в комиссиях и судах с результативностью в 80-90%.

Влияние кадастровой стоимости недвижимости

Вообще, этот показатель рассчитывается для:

  • Зданий;
  • Помещений;
  • Сооружений;
  • Квартир;
  • Всех видов земельных участков.

Но для чего он вообще нужен? Первоочередная задача, которую решают эти оценки - налогообложение. Рассмотрим на примере физ. лиц. Изначально, имущественный налог рассчитывался на базе инвентаризационной стоимости объекта. Что было совсем далеким от реальности показателем, и не соответствовало реальной ценности. Теперь основные налоговые расчеты (имущество) базируются на размере кадастровой стоимости недвижимости. Что дало более объективные (и приближенные к реальной цене) показатели.

Как используется показатель стоимости кадастровой недвижимости?

Кадастровая стоимость это своеобразный “фундамент” для расчетов и определения:

  • Арендной платы за пользование земельным участком;
  • Налога на имущество (организаций/физ.лиц);
  • Выкупной цены;
  • Земельного налога (если речь идет об участках) и т.д.

На что влияет показатель кадастровой стоимости недвижимости? Его используют для расчета различных налоговых ставок, используют для сопровождения договоров дарения, ориентируются при обмене объектами и т.д.

Соответственно, можно говорить о том, что использование кадастровой стоимости недвижимости напрямую затрагивает собственников объектов и их арендаторов. Ведь первым приходится платить повышенные налоги, а последние заинтересованы в снижении размера арендной платы*

*так как массовая оценка приводит к превышениям показателя, то размер арендной платы зачастую оказывается так же завышенным. Благо, эту ситуацию можно исправить.

Если собственник или арендатор столкнулся с завышением кадастровой стоимости, он может ее оспорить. Тем самым снижая не только размеры платы за аренду объекта, но и других налогов (актуально как для капитального строительства, так и для земельных участков).

Оспаривание результатов оценки в контексте ФЗ № 334

Результаты проведения оценки периода 2014-2018 выявили все несовершенство существующего механизма. Вообще, ситуация складывалась по кадастровой стоимости за этот период складывалась просто катастрофическая:

  • Обнаруживались 10-кратные превышения;
  • Сам процесс расчета отличался от одного региона к другому;
  • Статистически, количество спорных ситуаций только разрослось.

переоценить недвижимость

Интересен и тот факт, что сам процесс переоценки кадастровой стоимости недвижимости проводиться без какого-либо участия собственников и осмотра. Что закономерно привело к завышениям и некорректным показателям. Собственники недолго думая бросились оспаривать результаты путем судебных разбирательств, которые и продолжаются до сих пор. Корней у этой проблемы много, но суть механизма состояла в том, что эксперты (независимые) нанимаемые местными органами власти не смогли объективно рассчитать стоимость недвижимости.

Для решения проблемы были внесены изменения в Налоговый кодекс РФ (ФЗ№ 334 от 3 августа 2018 г.). Поправки позволили усовершенствовать механизм расчета:

  1. Налога на имущество физ.лиц/организаций;
  2. Земельного налога.

В частности, речь идет об установке порога в 10% за год. Неверный расчет кадастровой стоимости теперь можно оспорить, опираясь на ФЗ №334. И порядок таков, что перерасчет будет произведен не с момента подачи заявления, а с момента действия ошибочных показателей.

Это означает, начав процесс оспаривания в 2020 году, переоценки кадастровой стоимости г.Москвы установленной с 01.01.2019, перерасчет налогов будет с даты 01.01.2019”

Что поменялось в механизме переоценки в 2019 году?

Здесь мы вернемся все к тому же, ФЗ № 334. Изменения следующие:

  1. Уплаченные ранее налоги (за земельный участок или имущественный) не могут быть увеличены при перерасчете;
  2. Использование стоимости по кадастру теперь будет проходить по единым правилам.Пока, это касается только недвижимости физ. лиц и организаций.
  3. Аналогичные правки касаются вопроса ЕГРН и технических ошибок.

Эти изменения вступили в силу с 1.01. 2019. Приказ Минэкономразвития № 514, вступивший в силу в марте 2019 немного упорядочил сам механизм расчета кадастровой стоимости.

А теперь простым языком. Задействование показателя теперь напрямую связано с причиной, по которой он был изменен. Для налогообложения используют кадастровую стоимость внесенную в ЕГРН с момента ее установки.

Периодичность переоценки

Согласно ст 11 ФЗ № 237 от 3 июля 2016 года, города федерального значения проводят переоценку стоимости не реже 1 раза в 2 года. Кроме Москвы, в список таких городов входит еще и Санкт-Петербург, а также Севастополь.

Что до периодичности, то она не поменялась. Действуют прежние правила:

  • Частота проверки: не менее чем 1 раз в 5-летний период, но не реже чем 1 раз в 3 года.
  • Исключением являются внеочередная кадастровая оценка, инициируемая государством. Которая также описана в статье 11.

Кто занимается переоценкой?

Практика с независимыми оценщиками провалилась. Статистически, больше 50% случаев были оспорены заявителями и собственниками через суды и прохождение комиссий.

Это фактически отражает:

  • Необъективность оценщиков;
  • Неэффективность взаимодействия муниципалитетов;
  • Отсутствие единой системы расчета.

Последняя редакция ФЗ № 237 предполагает организацию полноценного института кадастровых оценщиков. А часть полномочий будет передана государственным ведомствам и учреждениям. Следовательно, речь идет не о привычной связке муниципалитета и независимого оценщика, а о создании отдельной структуры. Новые правила вступают в силу с 2020 года, но регионы могут частично руководствоваться ими начиная с 2018, в Москве переоценка по новой законодательству уже проведена и утверждена с 01.01.2019г., обещанного снижения не произошло.

О дате определения

Согласно все тому же ФЗ №237, датой определения кадастровой стоимости является момент, к которому был подготовлен обновленный перечень, текущая переоценка кадастровой стоимости г.Москвы определена на 01.01.2018, но утверждена в целях налогообложения с 01.01.2019г.

"Существует прецедент отказа в оспаривании стоимости из-за разности дат установки рыночной и кадастровой стоимости."

похожие по тематике статьи
Предыдущая
Следующая
Налог на имущество в Москве вырастет в 2019 году

Глава столичного департамента экономики объявил о том, что в столице увеличится налог на имущество организаций с 1,5 до 2 процентов. В налоговой службе нашим специалистам эту информацию подтвердили. Информация о величине ставки налога на недвижимость размещена на официальном…

Читать полностью
Новости Бюро
6
Читать полностью
Законодательство
4
Читать полностью
Выберите свой город






















Обратный звонок в течении 5 минут
Получить гарантийное письмо
ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ?
ЗАДАЙТЕ ИХ МНЕ

Перезвоню в течении 15 минут и отвечу

Марат Башаров - руководитель, г. Москва
Задайте Ваш вопрос эксперту Первого бюро
Получить бесплатную консультацию юриста
1
Оставьте свой номер телефона и наш эксперт свяжется с Вами в течении 45 минут
2
Бесплатно. После консультации с Вами проводим тщательное исследование Вашей ситуации
3
Бесплатно. Высылаем Вам наше коммерческое предложение и перезваниваем с детальным представлением возможностей
Оспаривание
кадастровой стоимости
Отчет об оценке
Стоимость услуги
50 000 руб. 80 000 руб.
Комиссия Росреестра
Стоимость услуги
30 000 руб. 50 000 руб.
Юридическое сопровождение в МосГорСуде
Стоимость услуги
120 000 руб. 150 000 руб.
Под ключ
Стоимость услуги
200 000 руб. 250 000 руб.
Заказать отчёт
об оценке
Заказать комиссию
Росреестра
Заказать юридическое
сопровождение
в МосГорСуде
Заказать
услуги под ключ