Заявление об оспаривании кадастровой стоимости: процедура составления и нюансы подачи

Зачем подавать заявление об оспаривании кадастровой стоимости, и кто может это сделать

У каждого имущественного объекта есть рыночная и кадастровая стоимость. Первую назначает сам собственник, а вторую – госорган по итогам официальной оценки. Рыночную цену можно снизить или увеличить, у кадастровой фиксированное значение. При ее расчете не учитываются индивидуальные особенности объекта, поэтому она может серьезно отличаться от рыночной.Исходя из кадастровой стоимости, начисляется сумма различных налоговых выплат. Чем она выше, тем большую сумму придется заплатить государству. В таких обстоятельствах собственник имущества заинтересован в ее снижении.

Как определяется кадастровая стоимость

Для вычисления организуется госоценка. Она выполняется согласно № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/). Итоги заносятся в Единый госреестр недвижимости. Данные можно найти несколькими способами:

1. Существует отдельный сайт с публичной кадастровой картой Росреестра (https://pkk.rosreestr.ru/index.html). Там размечены границы всех участков, указана их площадь, контуры зданий, назначение и др. Отыщите интересующее место и посмотрите имеющуюся информацию.
2. При заказе выписки из ЕГРН. Срок предоставления – 2-3 дня.
3. На сайте Росреестра (https://rosreestr.gov.ru/). Нужно войти в специальный раздел, где предоставляются электронные услуги. 

Оценивание зависит от использованных при строительстве объектов материала, год возведения здания, разрешенное использование земельного участка, площадь и наличие коммуникаций. Кроме того, важно, какая экономическая ситуация наблюдается в стране или области в момент оценки объекта.

Для чего и когда проводится кадастровая оценка

Существует ряд обстоятельств, при которых необходим официальный документ с указанием кадастровой стоимости имущества:

• Если нужно осуществить продажу объекта;
• Для вычисления налоговой базы;
• Для определения размера платы в рамках предоставления недвижимости в аренду, если арендодатель – госучреждение;
• При начислении штрафов, если объект использовался не по назначению;
• Для расчета государственной пошлины при получении недвижимости в наследство.

Проводится такая процедура регулярно. Срок действия оценки устанавливается региональными органами власти. Чаще всего это от 3 до 5 лет. Но в Севастополе, Санкт-Петербурге и Москве действуют другие правила. Имущественные объекты, расположенные на этой территории, должны оцениваться каждые два года.

Решение о том, что будет проведена государственная кадастровая оценка, должно быть принято исполнительным органом власти после окончания установленного срока действия предыдущей стоимости. Постановление подписывается минимум за 6 месяцев до начала того года, когда будет проводиться оценивание.

Как выяснить, кем и когда проводилась оценка

Полноценный отчет о проводимой процедуре находится в Фонде данных государственной кадастровой оценки. В нем указывается информация о заказчике, эксперте, проводившем анализ, а также вносится дата утверждения отчета. Эти сведения не являются закрытыми, получить их можно на сайте Росреестра. Нужно ввести кадастровый номер своего имущества в поисковую строку.

Оспаривание

Часто предприниматели сталкиваются с завышенной оценкой, а это влияет на размер уплачиваемых налогов. Существует практика, когда кадастровая стоимость оспаривалась, а сумма выплат государству уменьшалась. Возможно даже добиться перерасчета за предыдущий период. 

Однако для начала нужно понять, стоит ли ввязываться в непростую процедуру. Важно разобраться с основанием оспаривания: имеется техническая неточность в документе (к примеру, неправильно определена площадь), указанная цена серьезно отличается от рыночной в большую сторону или подверглась снижению. Согласно новым правилам для исправления техошибки достаточно обращения Государственные бюджетные учреждения. В остальных вопросах придется писать заявление для досудебного рассмотрения или же обращаться в суд.

Проверьте, не вышел ли допустимый период для подачи запроса. Согласно законодательству, это можно сделать, если не прошло 5 лет с того момента, как цена была внесена в Госкадастр недвижимости оспариваемых результатов. Важно, чтобы за это время цена в документах не менялась, в противном случае согласно ч. 3 ст. 245 КАС РФ (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_176147/8a655f9e024935bd5117dc52ea308607fd9227a0/) оспорить предыдущую цену будет нельзя.

Предварительно следует уточнить: какая может быть разница от снижения цены, а, следовательно, экономия. Для этого нужно провести оценку объекта. Сделать это можно двумя способами: самостоятельно, но тогда не гарантирована точность, или воспользоваться услугами аккредитованной компании. Для самостоятельного анализа необходимо найти подобные объекты на любом сайте недвижимости, имеющемся в открытом доступе. Важно определить среднюю цену. Для этого узнайте стоимость пяти объектов, сложите все, а потом разделите на 5. В итоге получится средняя цена за объект, похожий на ваш. Нужно сравнить получившуюся сумму с оценкой вашего имущества. Если вы увидели снижение или увеличение на 20-30%, значит, есть смысл обращаться в Государственное бюджетное учреждение, проводящее оценку, для оспаривания суммы.

Можно упростить себе задачу и получить более точную информацию. Для этого обратитесь к профессиональным оценщикам. Такую услугу можно получить в компании «Первое бюро оценки и экспертизы», где работают только высококвалифицированные кадры.

Кто может выступать заявителем

Право оспорить кадастровую стоимость есть не у всех. Заявителем может быть физическое или юридическое лица, являющиеся собственниками недвижимости. Также оспаривать оценку могут все, чьи права это затрагивает. Например, арендаторы или покупатели объекта. Важно, что при подаче заявления необходимо, чтобы все документы были на руках, а часть необходимо будет представить в оригинале.

Этапы оспаривания

Если правильно подойти к процедуре, она окажется не такой сложной. Главное, собрать полный пакет документов и грамотно составить запрос.

Этап №1

Закажите выписку из ЕГРН. Сделать это можно в любом многофункциональном центре, в Росреестре или на портале «Госуслуги», заплатив госпошлину. Обычно она готовится в течение 3-х дней. При получении убедитесь, что указаны все требуемые данные. На основании этого документа можно проанализировать цену на объект и решить, стоит ли начинать процедуру оспаривания. 

Кроме того, выписка из ЕГРН понадобится на этапе формирования заявления об обжаловании.

Этап №2

Проведите оценку объекта. Для этого воспользуйтесь услугами аккредитованной компании. Важно, чтобы оценка производилась на дату, когда кадастровая стоимость определялась уполномоченным органом. 

Этап №3

Займитесь подготовкой пакета документов, в который должны войти определенные наименования:

• Оригинал выписки из ЕГРН в бумажном варианте;
• Отчет об оценке;
• Правоустанавливающие бумаги на имущество: документ, указывающий на право собственности, дарственная, выписка из ЕГРН, где указан собственник, или договор купли-продажи;
• Паспорт заявителя.

Важно подойти к этому вопросу очень серьезно: помятые или поврежденные документы могут не принять.

Этап №4

Далее наступает порядок подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Пакет документов и само заявление о снижении может быть подано или в ГБУ, специалисты которого формировали данные о стоимости, или сразу же в суд. Согласно последним нововведениям в законодательство исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости можно подавать, минуя этап общения с сотрудниками ГБУ.

Рассмотрение спорного вопроса в комиссии

Досудебный порядок рассмотрения спорных вопросов, касающихся кадастровой оценки подвергся изменениям в 2020 году. 31 июля 2020 г. был подписан № 269-ФЗ (https://base.garant.ru/74452028/).

Если заинтересованное лицо не согласно с обозначенной в отчете кадастровой стоимостью, он может оспорить ее. Для этого следует обратить в ГБУ и подать запрос об устранении неточностей и о снижении итоговой цены. Порядок действий комиссии ГБУ прописан в ст. 21 ФЗ №237 (https://base.garant.ru/71433956/b5dae26bebf2908c0e8dd3b8a66868fe/).

Запрос принимается и от физлиц, и от юридических. Кроме того, заявителями об оспаривании могут выступать органы местного самоуправления, если интересы касаются их деятельности. Сделать это можно несколькими способами: прийти в ГБУ лично, подать заявление через МФЦ, отправить его по почте или заполнить на портале «Госуслуги».

Согласно образцу заявления, в нем должны содержаться следующие данные:

• ФИО заявителя или полное название юрлица;
• Контактные данные для связи с обратившимся с требованием снижения цены;
• Кадастровый номер имущественного объекта, стоимость которого должна быть подвергнута процедуре пересмотра;
• Указание конкретных ошибок и неточностей, допущенных в отчете.

Примечательно, что по новым правилам заявитель не может присутствовать при проведении комиссии.Если вы не согласны с результатами рассмотрения, следует подавать иск в судебный орган. Учитывая все нововведения, навряд ли вам удастся самостоятельно правильно подать исковое заявление и отстоять свои права в суде. Воспользуйтесь помощью специалистов  «Первое бюро оценки и экспертизы», которые всегда держат руку на пульсе всего, что касается изменений в законодательстве.

Судебный порядок

От правильности составления иска зависит очень многое, в том числе окончательный итог по данному вопросу. Истец может указать следующие требования:

• исправить имеющиеся ошибки;
• изменить цены из-за неправильных данных;
• об установке рыночной стоимости имущественного объекта;
• обжаловать действия или ответ комиссии.

Административный иск об оспаривании кадастровой стоимости обязан содержать информацию о заявителе и ответчике. В подробностях опишите имеющиеся у вас сведения о том, почему, кем и когда были нарушены ваши права и обязанности, укажите статьи законов, которые, по вашему мнению, нарушаются, распишите ущерб, который вам наносится. Также следует написать о требованиях с приведением доказательств и доводов. В конце не забудьте сделать опись прилагаемых документов с указанием того, копия или оригинал были предоставлены.

В случае несогласия с ответом комиссии, нужно также указать реквизиты полученного ответа, дату и место проведения заседания.

Если от вашего имени действует представитель, нужно приложить подлинник доверенности, а также диплом, подтверждающего его профессиональную квалификацию.  

Эксперты уточняют, что в данном обращении не стоит просить вернуть излишне уплаченные налоги. Это делается после удовлетворения текущего запроса через налоговый орган.

После изучения материалов дела судья назначит независимую оценку, результаты которой будут окончательными, если несогласная с ними сторона не подаст апелляцию.

Образец иска

Ссылка на исковое

Можно ли включить в один иск обжалование цены нескольких объектов?

В одном исковом заявлении можно указать требование пересмотреть оценку сразу нескольких объектов: например, не только земельного участка, но и построек на нем. Однако за каждое наименование придется оплачивать отдельную госпошлину. За один объект в настоящее время юридическому лицу нужно будет заплатить 2000 рублей, за два – 4000 рублей. Госпошлина для физических лиц составляет 300 рублей за один объект.

Может ли один участник долевой собственности подать иск, если второй не согласен?

В том случае, если недоволен кадастровым отчетом собственник доли имущества, то в суд имеет право обратиться только он один, согласие остальных не требуется. При этом пересмотр произойдет в целом по объекту. Второй владелец тоже может присутствовать на рассмотрении иска судебном заседании и приводить доводы в пользу сохранения текущей оценки недвижимости.

Как получить перерасчет

После того как вынесено постановление, следует дождаться, пока оно вступит в законную силу. Чаще всего это занимает один месяц, в течение 30 дней ответчик имеет право подать апелляцию. Если этого не произошло, и решение вступило в силу, истец должен забрать копию документа, на которой обязательно должна стоять отметка канцелярии. 

Далее в Росреестр или через МФЦ подается обращение. Форма допускается любая. Важно приложить заверенную копию судебного постановления. Внесение изменений в базу происходит в течение 30 календарных дней. Правда, не стоит ожидать такой оперативности в смене данных на кадастровой карте – там новая информация отобразится после того, как сайт обновится.

После внесения новой оценки можно заняться перерасчетом налога на имущество, который уже был выплачен в предыдущие годы. Для этого нужно подать заявление в налоговую службу и приложить решение суда. Согласно п. 2.1 ст. 52 Налогового кодекса РФ (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/bbc7b0201b7be7a79e0b44464f1f2fa071d9a774/), перерасчет возможен только за три последних года.

С 1 января 2023 года действуют новые правила. Так как была введена система единого налогового счета будет высчитана общая переплата по всем платежам налогоплательщика в бюджет.

Есть два варианта возвращения излишне уплаченных денег: их можно зачесть в счет будущих начислений или вернуть на свой банковский счет по установленному п. 1 ст. 79 НК РФ порядку (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/fe653fbf45334f84d241e4e49bfda1a84dd76f1d/). 

Профессиональное сопровождение

Данная процедура очень непростая. Неподготовленный человек вряд ли справится с ней без помощи специалистов. «Первое бюро экспертизы и оценки» предоставляет полное сопровождение дела: консультации, проведение оценки, подготовка пакета документов, составление административного искового заявления, представление интересов в суде.Все это позволит на качественном уровне отстоять интересы и добиться справедливости. В нашем штате работают только настоящие профессионалы, имеющие стаж от 10 лет и выше. На счету компании «Первое бюро оценки и недвижимости» масса успешных дел по оспариванию кадастровой оценки.