Чтобы рассказать Вам об особенностях экспертизы оспаривания кадастровой стоимости, мы провели анализ своей судебной практики за последние 3 года. За это время мы помогли более чем 120 клиентам добиться снижения кадастровой стоимости имущества. Также мы проанализировали более 1000 аналогичных дел.
Особенности судебной экспертизы при оспаривании кадастровой стоимости
Если разрыв между кадастровой и рыночной стоимостью имущества велик (2-3 раза и более), то без судебной оценочной экспертизы имущества не обойтись. Для оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке Вам потребуется отчет о рыночной цене объекта. Составлением отчета занимаются независимые оценщики по результатам экспертизы имущества. Заказать документ Вы можете у нас, как и судебное сопровождение процесса оспаривания кадастра.
В качестве доказательств в суде в комплексе с отчетом могут потребоваться иные свидетельства, подтверждающие уникальность, специфику объекта и прочее. При судебной экспертизе оспаривания кадастровой стоимости многое зависит от показаний оценщика, который составил отчет об оценке рыночной стоимости объекта, от его экспертности, опыта.
Проводить экспертизу будет специалист госучреждения, которому переданы соответствующие полномочия. Дело в том, что негосударственные судебно-экспертные организации лишились права на проведение кадастровых экспертиз. Теперь это зона ответственности ГБУ.
Расходы по проведению судебной экспертизы оспаривания кадастровой стоимости несет собственник имущества. Поэтому перед началом процедуры необходимо выяснить, принесет ли это выгоду.
Кто проводит судебно-оценочную экспертизу?
Как показывает практика Московского городского суда, обязательства по проведению судебной экспертизы оспаривания кадастровой стоимости возлагаются на следующие организации:
- ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России;
- ФГБУ «Московская областная ЛСЭ Минюста России»;
- ГБУ «Московское областное бюро технической инвентаризации».
То есть, получается, что собственник имущества ведет спор о завышенной кадастровой стоимости с государством и оценивать объект также будет государственный эксперт. Казалось бы, вынесение решения в пользу собственника маловероятно. Но при правильном подходе к судебному процессу и самой экспертизе оспаривания кадастровой стоимости шансы на ее снижение велики.
Какие вопросы перед экспертом ставит судебная экспертиза?
В ходе судебной экспертизы оспаривания кадастровой стоимости специалист государственного учреждения должен ответить на следующие вопросы:
- Соответствует ли отчет независимого оценщика, поданный вместе с исковым заявлением, требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки?
- Если отчет не соответствует законодательным требованиям, то какова рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на дату оценки?
Как показывает наша практика, в 100% случаев государственный эксперт указывает, что отчет независимого оценщика, который Вы прикладываете к иску, не отвечает нормам оценочной деятельности. На данном этапе начинается интенсивная работа юристов и независимого оценщика, составившего отчет. От их профессионализма и компетенций зависит исход судебного спора.
Как изменились сроки и стоимость после перехода экспертизы от частных компаний к государственным организациям?
Передача экспертизы оспаривания кадастровой стоимости в государственные организации влечет за собой увеличение сроков проведения данного мероприятия. Это связано с тем, что на сегодняшний день выполнять экспертизу уполномочены только несколько организаций. Все экспертизы, назначенные Московским городским судом, направляются в МИНЮСТ или МосОблБТИ. Если ранее, когда экспертизой занимались частные компании, на нее уходило 2-3 месяца, то госучреждения увеличили сроки до 8-12 месяцев.
Также в связи с монополией в вопросе проведения судебной экспертизы оспаривания кадастровой стоимости выросла цена услуги. До передачи полномочий МИНЮСТу средняя стоимость экспертизы составляла 100 тыс. руб. В настоящее время за нее приходится платить не менее 200 тыс. руб. Все эти расходы несет собственник недвижимости.
Практика оспаривания результатов экспертиз, которые были проведены экспертами МИНЮСТа и МосОблБТИ
В большинстве случаев нельзя оспорить результаты судебной экспертизы. Поэтому необходимо проводить более тщательный анализ объектов недвижимости на возможность уменьшения кадастровой стоимости. Здесь важен экспертный подход независимого оценщика к составлению отчета о рыночной оценке имущества и согласование всех условий по составлению договора на проведение экспертизы для оспаривания кадастровой стоимости.
Почему произошли законодательные изменения при выборе экспертной организации?
В соответствии с распоряжением правительства №3214-р от 16.11.2021 г. полномочия по проведению ряда судебных экспертиз были переданы государственным судебно-экспертным организациям. В этот перечень и вошли судебные экспертизы, назначаемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках снижения их кадастровой стоимости. Заинтересованные лица позже оспорили данное распоряжение, но практика осталось прежней. Монополия на проведение судебной экспертизы так и осталась за государством.
Каковы последствия перехода экспертизы для собственников коммерческой недвижимости?
Основываясь на анализе текущей практики, можно утверждать, что специалисты МИНЮСТа или МосОблБТИ делают процедуру оспаривания менее выгодной для собственников коммерческой недвижимости. В прошлые периоды, когда судебную экспертизу оспаривания кадастровой стоимости проводили независимые частные эксперты, те же объекты оценивались ниже. В связи с этим экономический эффект был значительно выше.
Кто несет расходы по судебной экспертизе оспаривания кадастровой стоимости?
Когда суд первой инстанции выносит определение о назначении судебной экспертизы, изначально расходы возлагаются на Департамент городского имущества города Москвы. Но если по итогам судебной экспертизы кадастр снизится менее чем на 60% от начальной цены, придется возмещать Департаменту его расходы.
Получается, что переход судебной экспертизы к государству привел к ее удорожанию в 2 раза и увеличению сроков проведения в 4 раза. И платить за это все придется собственнику недвижимости.
