25 сентября 2014 года Министерством экономического развития России был подписан приказ N611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"» https://legalacts.ru/doc/prikaz-minekonomrazvitija-rossii-ot-25092014-n-611/. Спустя 8 лет в текст приказа были внесены существенные изменения (редакция от 14.04.2022 https://docs.cntd.ru/document/350260562?marker=6520IM). ФСО № 7 «Оценка недвижимости» определяет основной порядок, по которому нужно действовать при проведении оценочной работы.
Оценка имущественных объектов – важная процедура, которая выполняется при продаже объектов, аренде, отчуждении государству, оспаривании кадастровой стоимости или в других ситуациях. Отчет об оценке объектов составляется только квалифицированными специалистами и на основании действующего законодательства. Для специалистов по оценке объектов недвижимости разработаны специальные нормы, по которым должна строиться их работа. Безусловно, большое значение имеет личный анализ сотрудника, однако алгоритмы действий при проведении оценки прописаны в соответствующем приказе.
I. Общие положения
1. При подготовке ФСО n 7 «Оценка недвижимости» учитывались правила, которые действуют на международном уровне, а также имеющиеся в РФ следующие стандарты, утвержденные Минэкономразвития России:
· ФСО N1 «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки» https://legalacts.ru/doc/prikaz-minekonomrazvitija-rossii-ot-14042022-n-200-ob-utverzhdenii/#100025
· ФСО N2 «Виды стоимости» https://legalacts.ru/doc/prikaz-minekonomrazvitija-rossii-ot-14042022-n-200-ob-utverzhdenii/#100064
· ФСО N3 «Процесс оценки» https://legalacts.ru/doc/prikaz-minekonomrazvitija-rossii-ot-14042022-n-200-ob-utverzhdenii/#100118
· ФСО N4 «Задание на оценку» https://legalacts.ru/doc/prikaz-minekonomrazvitija-rossii-ot-14042022-n-200-ob-utverzhdenii/#100153
· ФСО N5 «Подходы и методы оценки» https://legalacts.ru/doc/prikaz-minekonomrazvitija-rossii-ot-14042022-n-200-ob-utverzhdenii/#100177
· ФСО N6 «Отчет об оценке» https://legalacts.ru/doc/prikaz-minekonomrazvitija-rossii-ot-14042022-n-200-ob-utverzhdenii/#100288.
Настоящие ФСО были утверждены приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года под номером 200. Данный приказ обновил стандарты, принятые до 2016 года, а предыдущие утратили силу. Это было сделано, чтобы уточнить имеющиеся нормативы по оценке объектов, ввести некоторую конкретику и объяснить определенные пункты более подробно.
В ФСО n 7 «Оценка недвижимости» имеются принятые предписания, которые предъявляются к порядку оценки объектов недвижимости.
2. Данный Федеральный стандарт оценки был создан специалистами Минэкономразвития России с целью дополнить и уточнить имеющиеся запросы к работе специалистов по оценке. Он является основой, правил которой необходимо неукоснительно придерживаться в работе специалистам по оценке объектов недвижимости.
3. Имеющиеся в ФСО «Оценка недвижимости» правила не применимы к следующим видам имущества:
· суда, передвигающиеся только по территории России;
· воздушные транспортные средства;
· морские суда;
· объекты, предназначенные для полетов в космос;
· участки недр и предприятий в качестве имущественных комплексов, которые подлежат госрегистрации.
Также указанные правила не влияют на вычисление кадастровой стоимости имущественных объектов, если расчеты производятся по методологии массовой оценки.
II. Объекты оценки
3. Согласно данному ФСО, оценка может быть проведена для определенных категорий:
· Конструкции капитальных построек, и, если имеются, их части;
· Застроенные и пустые участки земли и даже отдельные фрагменты;
· Нежилые застройки и жилые объекты недвижимости. Оценка проводится по отдельности или вместе, если по документам они присоединены друг к другу, и это не нарушает закон;· Имущество с долевой собственностью.
III. Общие требования
5. Чтобы собрать необходимые сведения об объекте недвижимости, который подвергается оценке, специалист обязан выехать на место и провести осмотр имущества. Сделать это нужно в самый близкий к времени подготовки отчета об оценке период. Этого правила можно не придерживаться, если в техзадании прописаны другие требования. Такие нормы утверждены Минэкономразвития России в соответствующем законодательном акте.
Если осмотр объекта недвижимости не был выполнен, оценщику придется объяснить причину этого в отчетных документах. Помимо этого, важно проанализировать возможные ограничения, которые могли возникнуть в связи с невыполнением процедуры обследования.
6. Если участок земли подлежит оценке совместно с капитальными сооружениями, расположенными на нем, но не имеющими правоустанавливающих или правоподтверждающих документов, придется учитывать установленные законом права и обязанности владельца объектов, которые распространяются на участок земли. Важно изучить, каким образом обычно поступают владельцы аналогичных объектов: арендуют земельный участок или выкупают его.
7. В случае, если документов, подтверждающих имущественные права других людей, обременений или ограничений на объект оценки нет, оценщик вынужден готовить отчет на основе предположения об их отсутствии. Такое же правило действует в вопросах экозагрязнений: если в ходе осмотра не выявлено загрязнений, анализ должен быть основан на предположениях, что их нет. Оценщик придерживается таких рекомендаций, если в техзадании нет противоречащих этому задач.
IV. Задание на оценку
8. Перед началом работы оценщик получает техническое задание на объект оценки. ФСО N7 рекомендует указывать в нем очень подробную информацию. Текст должен содержать не только данные, которые указаны в ФСО NI – ФСО NVI, но и дополнительные сведения:
· Комплекс имущественного объекта с прописанной информацией, по которой можно идентифицировать каждую часть (если она имеется);
· Параметры объекта;
· Наличие обременений.
9. В техзадании на оценку могут содержаться и другие значения:
· Средняя цена аренды (высчитывается исходя из рыночной стоимости на схожие объекты);
· Затраты и расходы, которые могут понадобиться для возведения построек;
· Упущенная выгода и ущерб при возможном отчуждении объекта недвижимости или при других обстоятельствах;
· Понесенные затраты на ликвидацию последствий загрязнения экохарактера, а также на восстановление участка земли.
V. Анализ рынка
10. Для составления правильных вычислений специалист должен изучить те направления рынка недвижимости, в которых может появиться оцениваемый объект. Помимо этого, необходимо собрать другую информацию по допустимому применению объекта недвижимости, которая может потребоваться.
11. Существует последовательность для анализа. Она заключается в следующем:
а) изучение влияния политобстановки и экономических обстоятельств на федеральном и региональном уровнях. Необходимо проанализировать прогнозы подъема или спада на рынке недвижимости, составленные с учетом заметных тенденций до даты начала оценки.
б) выявление подходящего сегмента на рынке недвижимости. При наличии непреодолимых препятствий для анализа рынка недвижимости в связи с его неразвитостью разрешается расширение территориальных границ исследования, если другая территория имеет аналогичные экономические характеристики. Сделать это можно на усмотрение специалиста по оценке.
в) анализ данных о рыночной стоимости сделок с похожими недвижимыми объектами в конкретном направлении на рынке. Кроме этого, нужно изучить альтернативные варианты эксплуатации объекта, указав интервал значения стоимости.
г) исследование главных факторов, имеющих воздействие на стоимость, предложение и востребованность подобных объектов недвижимости. Сюда включены показатели доходности, сроки рентабельности вложенных средств.
д) завершающим этапом будет подготовка главных выводов. К этому оценщик приступает после того, как будет изучено задание на оценку, собраны и проанализированы все материалы.
Оценщик принимает самостоятельное решение относительно объема исследований: их должно хватать, чтобы провести нужные вычисления.
VI. Анализ наиболее эффективного использования
12. Анализ наиболее эффективного использования – это ключевой фактор. Он поможет оценщику провести правильные вычисления.
13. Под эту категорию подходит та сфера деятельности, которая увеличивает производительность объекта недвижимости и его котировку при имеющихся физических возможностях.
14. Эффективнейшей эксплуатацией объекта может быть тот формат использования объекта, который наблюдается в текущем моменте.
15. При изучении вопроса с такого ракурса удается выявить лучший вариант прибыльной эксплуатации недвижимого объекта. На такой формат будут ориентироваться и текущие собственники, и арендаторы, и покупатели. Также это повлияет на формирование расценок сделки. Кроме того, подобный анализ понадобится для специалиста по оценке, когда он будет выбирать методы для своих вычислений.
16. Исследование по выявлению рыночной стоимости проводится с точки зрения наилучшего развития событий для собственника. Если оценка заказана для участка с капитальными сооружениями, то анализ строится в контексте наличия строений. Вычисления при таком подходе используются, если в них есть необходимость. Если можно обойтись без них, то оценщик проводит анализ по имеющимся сведениям.
17. Чтобы выяснить наиболее эффективное применение части объекта недвижимости, к примеру, нежилых построек и строений для эксплуатации в качестве жилья, придется провести общую оценку всего комплекса.
18. Для определения самого прибыльного варианта эксплуатации части объекта, находящейся в состоянии капремонта или там планируется реконструкция, оценивать необходимо здание тоже полностью.
19. Если часть объекта недвижимости подвергается отдельной оценке, то его наиболее эффективное использование может иметь отличие от того, что могло бы получиться, если бы анализировался весь комплекс в общем.
20. Для подсчета и получения рыночной стоимости участка земли с расположенными на нем объектами или самих капитальных строений с целью внесения значений в госкадастр недвижимости, необходимо провести оценку на основе действующего варианта эксплуатации объекта. При этом уже застроенная территория подлежит оценке как незастроенная, но предназначенная для строительства и функционирования с учетом реальной обстановки дел.
21. Изучение наиболее эффективного применения объекта недвижимости при сдаче в аренду организуется в том числе на базе полученных данных о будущей эксплуатации объекта недвижимости. Такую информацию можно найти в арендном договоре и предоставить оценщику.
VII. Подходы к оценке
22. Сравнительный подход по ФСО «Оценка недвижимости» предполагает использование определенных правил:
а) такой способ оценки задействуется, если можно найти требуемое количество типичных вариантов, и чтобы на каждый из них был доступен открытый прайс.
б) аналогами могут стать те варианты недвижимого объекта, которые находятся в таком же рыночном сегменте и имеют похожие ценообразующие свойства. Ценовая политика по всем показателям и для всех объектов обязана оставаться единообразной.
в) отчет об оценке – важный документ, в котором должна содержаться полная информация обо всех показателях объекта. Нужно привести данные о похожих объектах, указать способ отбора предложений для дальнейшей оценки и анализа. Если специалист-оценщик решил анализировать только некоторые доступные аналоги, он будет вынужден обосновать это.
г) для оценки применяются стандартные цены, которые актуальны на момент проведения оценочного анализа. Для удобства может браться рыночная стоимость за один квадратный метр.
д) те сведения, которые смог выяснить оценщик в ходе сбора документов, осмотра объекта недвижимости и подготовки анализа, повлияют на дальнейший выбор метода оценки. Подразумеваются количественные и качественные методы. Допускается их совместное использование при оценке одного объекта недвижимости.
Качественные методы подразумевают осуществление анализа в виде изучения взаимосвязей, которые выявляются в ходе разбора прайса на схожую недвижимость или опираясь на экспертное мнение. Данные используются исходя из правил применения метода, который был выбран для установленного случая.
В процессе вычислений по методу корректировок, относящегося к количественным методам, проводится сравнение оцениваемой недвижимости с похожей. Оценщик находит различия, влияющие на назначение цены объекта оценки. В основе метода лежит сравнение вклада каждого фактора ценообразования в конечную стоимость объекта недвижимости.
Регрессионный метод оценки, относящийся к количественным методам, предполагает необходимость спрогнозировать ценообразование на базе анализа определенного направления общего рынка недвижимости. Благодаря полученной модели ценообразования, удастся выполнить вычисления рыночной стоимости объекта оценки.
е) для проведения сравнительного анализа используются определенные элементы сравнения:
· ограничение прав на недвижимость, их обременение или передача;
· условия финансовой части договора (кредит, формат расчета и др.);
· варианты продажи;
· ситуация на рынке (изменение рыночной стоимости за время между тем, когда была проведена оценка, и датой назначения сделки, возможные скидки и др.);
· допустимая форма эксплуатации, территориальное зонирование;
· расположение объекта недвижимости;
· физические характеристики объекта недвижимости
· экономические показатели (размер текущих затрат, условия договора аренды, количество арендаторов и др.);
· существование другого имущества;
· иные элементы, которые могут иметь влияние на стоимость.
ж) сравнительный подход можно задействовать не только для вычисления рыночной стоимости, но и для выявления остальных показателей. Речь идет о ценах на аренду, степени износа или ставок дисконтирования и доходности.
23. В ФСО n7 «Оценка недвижимости», утвержденном Минэкономразвития России, прописано, что оценщик, пользующийся доходным методом, обязан считаться с определенными предписаниями:
а) такой подход оценки подойдет, если объект недвижимости приносит или может принести прибыль;
б) он предполагает вычисление рыночной цены на недвижимость тремя методами оценки: дисконтирования прибыли, прямой доходности или доходности по определенным показателям.
в) для оценки помещений, где не нужен большой бюджет для ремонта, а их фактическая эксплуатация максимально приближена к самому прибыльному варианту, задействуют метод прямой капитализации. В ходе расчетов необходимо разделить возможную годовую прибыль от объекта недвижимости на общую ставку капитализации. Она определяется с помощью исследования данных о соответствии цен на аналоги и получения прибыли от них.
г) если объект недвижимости, подвергаемый оценке, может приносить или уже приносит прибыль с различной динамикой во времени, необходимо задействовать метод дисконтирования прибыли. Он основывается на дисконтировании полученной доходности по ставке, которая отражает прибыльность вложений в схожий объект недвижимости.
д) методом капитализации по расчетным моделям с успехом оценивается объект недвижимости, приносящий постоянную прибыль с прогнозируемыми изменениями. Оценка капитализации выполняется по общепринятой ставке. Она получается на основе ставки дисконтирования с помощью прогнозируемых перемен в размере доходности и цены на объект недвижимости в дальнейшем.
е) применяемые ставки дисконтирования и доходности должны быть соизмеримы с дисконтируемой прибылью;
ж) объект недвижимости, готовящийся для сдачи в наем или рассматриваемый в таком ключе, должен рассчитываться уже с учетом этой возможности. То есть, доход от сдачи нужно включать в расчеты, которые делаются специалистом по оценке, в виде дополнительного источника прибыли.
з) чтобы провести оценку объекта недвижимости для исполнения определенного вида предпринимательской деятельности (рестораны или кафе, отели или гостиницы, автозаправки и др.), в расчет можно брать данные об имеющейся работе бизнеса.
24. Если оценщик делает расчеты по затратному подходу, то ему, по правилам ФСО n7 «Оценка недвижимости», следует знать нижеперечисленные установки:
а) этот способ подойдет для оценки земли со строениями на ней или объектов капитального строительства, не разделенных на части;
б) рекомендовано применять такую методику для оценки недвижимости, которая приближена к самой прибыльной эксплуатации участка, пока он не застроенный. В таком случае можно достоверно определить физический износ и наличие признаков устареваний недвижимого объекта.
в) при невысокой активности рынка недвижимости следует проводить оценку по методике затратного подхода. Это подойдет, когда сведений для привлечения к расчету других методик недостаточно. Кроме того, затратный подход применяется специалистом по оценке для работы над объектами недвижимости спецназначения.
г) в типичном варианте цена объекта недвижимости, определяемая по затратному подходу, подвергается нижеприведенному алгоритму:
· выявление цены незастроенного участка земли;
· вычисление размера на возведение объектов капитального строения;
· расчет прибыли собственника объекта недвижимости;
· выявление степени устареваний и износа объекта недвижимости;
· определение стоимости капитальных построек при помощи подсчета суммы затрат на создание таких объектов и доходности бизнесмена. Следующим этапом вычитается их износ и устаревание;
· для того чтобы рассчитать цену объекта недвижимости, стоимость прав на незастроенный участок земли суммируется со стоимостью капитальных построек.
д) в рамках затратного подхода, чтобы вычислить рыночную цену, необходимо оценивать участок как пустой. Также должно предполагаться, что он будет использоваться строго для получения наибольшей прибыли.
е) подсчет затрат на возведение капитальных построек, согласно приказу Минэкономразвития России, делается на основании представленных сведений в строительных договорах или контрактах на создание подобных строений, данных о затратах, понесенных при стройке аналогичных помещений из спецсправочников, смет. Также важно узнать, сколько стоят необходимые стройматериалы на рынке, какова стоимость услуг строительных бригад и др.
ж) затраченные средства на стройку капитальных сооружений являются суммой издержек, объединенных со строительством и входящих в общий состав работ, и издержек, которые имеют отношение к созданию объектов, но не вписаны в строительное задание.
з) чтобы достичь задач оценки, сумма прибыли бизнесмена вычисляется с учетом рыночных данных методами экстракции, мнения экспертов или глубокого анализа, принимая во внимание возможные издержки, относящиеся к возведению капитальных сооружений и покупке прав на землю;
и) уровень ухудшения состояния объект вследствие временных изменений формируется в качестве потери стоимости объекта недвижимости.
25. Каждому эксперту по оценке дозволяется принимать ряд основополагающих решений при проведении вычислений. Он может выбрать тот или иной подход и разнообразные методики оценки. Существует ряд правил, которые регулируют его деятельность. Работа оценщика обязана быть полностью объяснимой, в отчете следует указать максимальное количество информации для возможности проверки достоверности фактов. Важно учитывать все имеющиеся факторы, влияющие на оценку, их должно быть достаточно, чтобы сделать правильные выводы.
Отчет об оценке – серьезный документ, влияющий на многие факторы. Он должен содержать наиболее полные сведения о каждом нюансе аналитической работы, в частности, указывать на конкретные подходы и методы, по которым вычисляется стоимость объекта недвижимости.
Указание полноценной отчетности важно для восприятия процесса выявления стоимости. Кроме того, не должно появляться препятствий при желании проверить, подходит ли примененный метод к объекту недвижимости, принципам оценивания.
VIII. Согласование итогов оценки
26. Пункт перестал иметь силу с 7 ноября 2022 года после приказа Минэкономразвития России от 14.04.2022 года N 200 https://docs.cntd.ru/document/350260562?marker=6520IM. Ранее в нем говорилось, что согласование итогов оценки, выявленных при помощи разнообразных подходов и методов, и предоставление данных в анализе происходит в связи с установками, прописанными в ФСО N I и N III.
27. Разные виды объектов недвижимости предполагают вариации применения методик вычисления в каждом случае. Даже для оценки одного объекта оценщик может обращаться к нескольким подходам. Если это случилось, то необходимо сделать согласование результатов до завершения всех вычислений, чтобы получить неокончательные итоги оценки.
28. В ходе согласования неокончательных данных оценки, которые были выявлены при обращении к разным подходам, необходимо провести глубокий анализ их недостатков и преимуществ. Это требуется для объяснения возможных расхождений в результатах на этапе подготовки анализа об оценке. Далее с учетом сделанного анализа нужно выявить достоверные выводы и подготовить отчет.
29. Данных в открытых источниках бывает настолько мало, что невозможно провести вычисления ни по одному подходу. При таком развитии событий нужно брать приблизительные показатели. Они не будут учитываться при конечном согласовании, однако помогут тем, кто будет проверять отчет об оценке.
30. По завершении процесса согласования на плечи специалиста по оценке объекта недвижимости ложится двойная ответственность. Во-первых, он пишет конечный вывод, полученный в ходе анализа объекта оценки. А во-вторых, высказывает собственное мнение о допускаемом диапазоне стоимости. В ФСО «Оценка недвижимости» говорится, что этого правила нужно придерживаться, если в техническом задании на оценку не указаны другие условия.
