Кадастровая и рыночная стоимость участка либо иного имущества должны соответствовать друг другу. Если это не так, искажается база налогообложения для исчисления налога на землю и недвижимость. Соответственно, завышенная кадастровая оценка приведет к переплате налога, а заниженная - к недоимке, из-за которой ФНС может применить санкции к собственнику. Поэтому давайте разберемся, почему меняется кадастровая стоимость недвижимости.
Закон о государственной кадастровой оценке
Правовое регулирование вопросов установления и пересмотра кадастровой стоимости осуществляется с помощью Федеральных законов №237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” и №135-ФЗ “Об оценочной деятельности”. Первый закон регулирует процедуру проведения госоценки всеми субъектами страны. В Москве и других городах федеральной значимости она проводится каждые 2 года. На территории остальной страны - каждые 4 года. Данное требование начало действовать с 2022 года. Ранее периодичность кадастровой оценки была иной:
- в Москве и других городах федеральной значимости - каждые 2-5 лет;
- на территории остальной страны - каждые 3-5 лет.
Если заинтересованному лицу необходимо оспорить полученные результаты госоценки, то при проведении данной процедуры необходимо руководствоваться №135-ФЗ.
Почему государство переоценивает недвижимость каждые 2 года?
Решение об установлении единых сроков проведения кадастровой госоценки, которое отражено в №237-ФЗ, власти объясняют необходимостью выравнивания налоговой нагрузки по схожей недвижимости. Дело в том, что ранее и сейчас решение о проведении кадастровой госоценки принимается на региональном уровне. Но так как ранее субъекты могли начать мероприятие в течение нескольких лет, это привело к тому, что по схожим объектам собственники платили разные суммы налогов. Чтобы выровнять налоговую нагрузку, определены единые сроки проведения кадастровой оценки недвижимости по всей стране. Такой подход позволяет определять цену каждого объекта по единой методике на одну и ту же дату.
Более короткие сроки между государственными оценочными мероприятиями в Москве объясняются динамикой рынка. В столице и иных городах федеральной значимости он развивается быстрее.
Как понять, завышена ли кадастровая оценка?
Прежде всего, нужно узнать кадастровую стоимость, которая действует в настоящее время. Для этого Вы можете сделать следующее:
- Воспользоваться сайтом Росреестра, раздел “Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online”. Для получения данных достаточно указать вид имущества, а также его кадастровый номер либо адрес.
- Обратиться в центр “Мои документы” за выпиской из ЕГРН. Через 3 рабочих дня Вы сможете забрать готовый документ. Платить за услугу не придется.
Далее сравните кадастровую стоимость Вашего имущества со схожим (площадь, расположение и прочее). Найдите в интернете 4-5 объявлений о продаже похожей недвижимости и рассчитайте ее среднюю цену. Для этого сложите стоимость всех найденных объектов и разделите результат на их количество.
Все будет намного проще, если сделка по приобретению земли, дома, квартиры или другой недвижимости была заключена недавно. Просто сверьте кадастровую стоимость, которая указана в выписке из госреестра или на сайте Росреестра, с ценой по договору.
Можете обратиться к независимому оценщику. Он точно определит рыночную цену объекта, и Вы сравните ее с кадастром. Но так как за услуги специалиста придется заплатить, пока не будем рассматривать этот вариант.
Внимание! Рыночная и кадастровая стоимость недвижимости должны соответствовать друг другу. Только так Вы можете быть уверены, что кадастровая оценка проведена правильно и Вам не придется платить налоги в увеличенном размере.
Если Вы обнаружите сильный разрыв между кадастровой и рыночной ценой (в 2-3 раза и более), то основания для беспокойства есть. Дело в том, что стоимость по кадастру зачастую используется для начисления налогов, определения платы за аренду земли, влияет на величину госпошлины и прочее. Соответственно, завышенная кадастровая оценка приведет к увеличению финансовой нагрузки на бизнес.
Если Вы установили данный факт, необходимо разбираться в причинах и начинать процедуру оспаривания увеличенной стоимости. На данном этапе как раз и потребуются услуги независимого оценщика.
Если же разрыв в стоимости по кадастру и рынку невелик, то лучше ничего не предпринимайте. Вы больше израсходуете на услуги оценщика и судебную экспертизу.
Учтите, что результаты самостоятельного исследования Вы не сможете использовать при оспаривании недостоверной стоимости. Для этого необходим отчет о рыночной цене объекта от независимого оценщика. Самостоятельные расчеты Вам помогут понять, нужно ли менять стоимость по кадастру.
Из-за чего кадастровая стоимость может быть увеличена?
Дело в том, что в период массовой оценки специалисты, которые ее проводят, работают с большим объемом информации. Поэтому нельзя исключать человеческий фактор. Среди самых распространенных ошибок можно выделить следующие:
- не учтена определенная информация об имуществе;
- в расчетах использовались недостоверные данные об объекте;
- техническая ошибка (описка при занесении данных по имуществу в госреестр, перепутанные местами цифры, лишний ноль и прочее);
- неверно указанные характеристики имущества: целевое использование, местоположение, адрес, наименование, площадь, этажность, материалы стен, год строительства и прочее.
Есть еще одна причина ошибки: госоценщик может использовать неправильную методику расчетов или не учесть важные параметры имущества. Мы в своей практике часто сталкиваемся с тем, что оценщики не учитывают аварийность здания, сооружения либо ограниченные права использования объекта. К увеличению размера кадастровой стоимости может также привести неправильное отнесение объекта к определенной оценочной группе либо подгруппе.
Выявление и устранение недочета в ЕГРН поможет Вам не только сократить налоговое бремя, но и предотвратить другие сложности в будущем. Например, в выписке из госреестра завышена площадь земельного участка либо неправильно указана категория его использования. Вам не избежать проблем, если в будущем Вы захотите продать землю.
Налоги на недвижимость
Если стоимость Вашего объекта привязана к кадастру, то земельный и имущественный налоги будут рассчитываться от него. Соответственно, чем выше кадастровая стоимость, тем большую сумму налога придется заплатить. Если у Вас есть право на налоговые вычеты и иные льготы, которые могут применяться при расчете налоговой базы, то за счет них сумма налога к уплате снизится.
Налогообложению подлежат следующие виды коммерческой недвижимости:
- имущество на счете 01 “Основные средства”;
- арендуемые либо взятые в лизинг объекты, которые числятся на счете 03 “Доходные вложения в материальные ценности”;
- имущество из местного кадастрового перечня;
- недвижимость на доверительном управлении;
- имущество, переданное по договору товарищества;
- имущество, приобретенное концессионером.
Представленные требования касаются бизнеса, работающего на ОСНО. Компании на спецрежимах (УСН, ЕСХН) не платят налоги с кадастровой стоимости. Например, упрощенцы рассчитывают налогооблагаемую базу исходя из среднегодовой стоимости имущества. Плательщики единого сельхозналога вообще не уплачивают налог за недвижимость, которая используется в производственной деятельности.
