Суть государственной оценки в том, чтобы определить кадастровую стоимость недвижимости и применять ее для всех случаев предусмотренных законодательством Российской Федерации. Закономерно ожидать то, что установленные государством цены удивят многих, включая собственника или арендатора. Ведь именно по данным кадастра рассчитывается огромное количество платежей (та же аренда). Как раз для того чтобы снизить завышенные платежи и используется пересмотр кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость недвижимости в Москве и других городах РФ определяется для следующих видов объектов:
- Офисные здания;
- Магазины и ТРЦ;
- Общепит, бани и сауны;
- Квартиры:
- Гостиничные комплексы;
- Квартиры.
“Основная причина пересмотра кадастровой стоимости недвижимости (участка), в Москве, Подмосковье и других городах нашей страны заключается в том, что предложенные государством платежи не посильны для бизнеса”
Административно-деловая недвижимость
Как бы то ни было, но конечная стоимость объекта определяется отдельными параметрами. Что закономерно приводит к проблемам. Решить которые, можно с помощью комиссии Росреестра или суда.
Практика показывает, что сложнее всего работать:
- С элитными офисным зданиями(класса А);
- С новыми объектами административного значения.
“При этом на практике офисы класса С, можно снизить в судебном порядке до 50% от начальной стоимости.”
Пересмотреть кадастровую стоимость таких объектов по всей России возможно в среднем на 25-40%.Если брать Москву то в центральной части в пределах садового кольца очень много построек которым более 100 лет. Эти объекты и есть основной фонд оспариваемых зданий административно-офисного назначения. В Москве рыночные цены таких объектов в среднем составляет 90 000-120 000 за кв.м. А если брать города миллионики (Уфа,Казань,Екатеринбург) то там средняя цена 25 000-35 000 за кв.).
Торгово-развлекательные центры
Сюда же можно присоединить и магазины, так как условия в среднем, одинаковые. Так, с объектами подобного типа приходится опираться на дальность расположения от "красной линии".
Понятие красной линии подразумевает наличие границы по проекту, которая четко разделяет:
- Территорию застройки:
- Участки общего пользования.
При этом, используется большой список факторов и параметров. От определения материала, из которого построено здание, до индивидуальных особенностей отдельных объектов.
Соответственно, чем дальше постройка от красной линии, тем больше шансов успешно пересмотреть кадастровую стоимость. Это касается не только торгово-развлекательных центров , но и всех других коммерческих объектов, где расположение существенно сказывается на привлекательности объекта, что к примеру невозможно сказать про производственные объекты.
“Избежать начисления налогов просто. Если доказать что в здании меньше 20% отведено под торгово развлекательные цели, то стоимость по кадастру использоваться не будет. Потому что 20% - минимально допустимый предел.”
Бани и сауны
Для данной категории используется схема расчета, которая используется для установления кадастровой стоимости административно-деловых зданий. Что автоматически повышает конечную оценку, так как существующий способ не подходит для таких построек.
Следовательно, пересмотром кадастровой стоимости бани или сауны заниматься проще. Это позволяет нашей компании снижать стоимость до 60 процентов! Более подробно причину внесения общепитов и мест бытового обслуживания в перечень, описывает налоговый кодекс ст. 378.2.
О квартирах
Так как многоквартирные дома также оцениваются государством массовой переоценкой, то стоимость квартир может быть несправедливо завышена. Причины в данном случае для оспаривания просты:
- Завышенные налоговые платежи в размере 0.3% от стоимости.
- Завышенная уплата 13% НДФЛ при продаже.
Чтобы изменение было существенным,в большинстве случаев придется действовать через суд. Потенциал снижения у квартир есть и колеблется в диапазоне 20-40%.
Гостиницы и отели
В связи с тем что гостиницы находятся на земельных участках коммерческого назначения, но сама гостиница не подпадает под ст 378.2 НК РФ, данная категория получила послабления от законодателя. За гостиницу предполагаются льготы, снижение выплат на 75% от кадастровой стоимости, в том случае,если площадь административных помещений менее 20%. Данный факт должен быть подтвержден государственной инспекцией по недвижимости.
Прецедентов оспаривания завышенных оценок по гостиницам достаточно, так как еще в 2017-2018 использовались не самые адекватные показатели.В 2019 году ситуация принципиально не поменялась.
Складские помещения
Эти объекты обычно имеют большую площадь и плохое состояние. Учитываются следующие факторы:
- Удобство подъезда;
- Местоположение;
- Состояние конструкций.
Если склад в аварийном состоянии, то есть все шансы пересмотреть конечную стоимость чуть ли не втрое.
(Производственные здания не входят в перечень налогообложения от кадастровой стоимости согласно ст 378.2НК Рф. .Поэтому много зависит от того какова величина складских и административных площадей в здании и назначении земельного участка.)
Что нужно для снижения стоимости?
В первую очередь определяется потенциал. Он зависит от следующих факторов:
- Местоположение;
- Наличие функциональных дефектов;
- Состояние недвижимости;
- Окружающей инфраструктуры;
- Соотношение площадей различного назначения и т.д.
Кроме профессионального оценщика, потребуется еще и грамотное юридическое сопровождение в суде. Так как самостоятельно выполнить работу качественно не получится.
