В идеале кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной цене недвижимости. Только в этом случае можно не беспокоиться о переплатах по налогу на недвижимость, с ее купли-продажи или по договорам аренды. Если же цена по кадастру сильно отличается от рыночной, то сократить расходы по указанным видам затрат поможет переоценка. Разберемся, как ее провести и куда для этого придется обращаться.
Основания для переоценки кадастровой стоимости
Кадастровой стоимостью признается рыночная цена недвижимого объекта, которая рассчитана кадастровыми оценщиками из государственного бюджетного учреждения (ГБУ). Но в связи с большими объемами работы и использованием единых методик расчета часто случается так, что цены недвижимости по кадастру и рынку сильно отличаются. В этой ситуации заинтересованные лица (владельцы, арендаторы) могут начать процедуру изменения государственной оценки. Причем проводиться она может в отношении любой недвижимости: зданий, построек, земельных участков, объектов незавершенного строительства и прочее. Кадастровая стоимость будет пересчитана при наличии следующих оснований:
- В расчетах использовалась недостоверная информация. Убедиться в этом можно, проверив кадастровый паспорт. Если данные, указанные в нем, не соответствуют реальным характеристикам, можете начинать готовиться к процессу переоценки Вашей недвижимости. Недостоверными могут быть сведения о площади земельных участков, категории земель, аварийности, местоположении и прочее.
- Завышение цены недвижимости. Именно такая ситуация и ведет к переплате налога на недвижимость. А если отменят понижающие коэффициенты, то сумма платежа возрастет еще в несколько раз. Если Вы захотите продать свое имущество, то сделать это можно по цене, которая должна составлять минимум 70% от кадастровой стоимости. Но при завышенной в несколько раз цене по кадастру Вы просто не сможете продать недвижимость по рыночной стоимости.
- Заниженная кадастровая стоимость. На первый взгляд, что в этой ситуации плохого? Можно сэкономить на налоге на недвижимость. Проблемы начнутся, когда Вам захочется продать свои участки или иной объект. Налоговые инспекторы могут выставить штраф за необоснованное занижение стоимости недвижимости. Представители ГБУ станут тщательно проверять сделку. Для них сам факт продажи имущества по цене, которая превышает кадастровую, очень подозрителен.
Есть и другие причины для регистрации изменений в ЕГРН. Например, если на территории расположения Вашего объекта стоимость земли подорожала или подешевела больше чем на 30%. Причем неважно, что послужило тому причиной: могут измениться темпы развития рынка, возникнуть другие внешние либо внутренние факторы. В любом случае у Вас появляется право пересмотреть стоимость имущества по кадастру. На переоценку у владельцев имущества есть 5 лет. Отсчет срока начинается со дня, когда недостоверная информация была отражена в ЕГРН. За этот период Вам придется обратиться в ГБУ или судебный орган.
Переоценка в Москве
о Приказу Департамента городского имущества города Москвы в столице в 2023 году проводится кадастровая переоценка объектов капитальной застройки. Как сказано в сентябрьском отчете Росреестра, уже переоценено 7,3 млн. объектов. В Московской области в текущем году планируют переоценить 9,1 млн. объектов капитального строительства. Установленная стоимость актуальна по состоянию на 01.01.2023 года и будет использоваться при расчете налогооблагаемой базы и других платежей с 01.01.2024 года. Что касается земли в Москве и Московской области, то она оценивалась по состоянию на 01.01.2022 года. В ходе работы оценщики из ГБУ сделали расчет стоимости более 342 тыс. участков в Москве. В области земельные участки оценены в количестве свыше 4,12 млн. Установленные расценки используются с начала 2023 года. Как показали результаты переоценки, произошло повышение стоимости недвижимости в среднем на 5-10%. Что на это повлияло? Помимо инфляции и развития территорий, на цену влияют следующие ценообразующие факторы:
- год постройки;
- материал стен;
- этаж местонахождения;
- адрес и прилегающая инфраструктура (парки, промзоны, удаленность от метро, МЦК, крупных автострад);
- если речь идет о торговом центре, магазине или другом объекте ритейла, то на кадастровую цену влияет его расположение на улицах “торгового коридора”.
Следующая переоценка будет проводиться через 2 года без учета года ее проведения. Именно на дату обновляются данные в ЕГРН и с нее начинается отсчет 5-летнего срока на пересмотр несправедливой кадастровой цены.
Куда обращаться для пересчета кадастровой стоимости?
Если в Вашем кадастровом паспорте обнаружена опечатка или иной дефект, виной которому стал человеческий фактор, то решить проблему можно без судебных разбирательств. Достаточно подать заявление на перерасчет кадастровой стоимости в ГБУ:
- если Вы проживаете в Москве, то заявление с документами, которые доказывают наличие ошибки, отправьте в ГБУ “Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования”;
- жители Московской области, чтобы провести переоценку, могут подать документы в ГБУ “Центр кадастровой оценки”.
Если у Вас нет документов с информацией о том, кем, когда и чьему заказу рассчитывалась кадастровая стоимость, запросить их можно в Фонде данных государственной кадастровой оценки. В интернете информацию можно найти на сайтах Росреестра, mos.ru либо на ресурсе ГБУ “Городской центр имущественных платежей”. Для получения сведений достаточно кадастрового номера недвижимости. Если рыночная стоимость Вашего имущества и его кадастровая цена отличаются, то для изменения последней придется идти в суд общей юрисдикции:
- в Москве документы подаются в Московский городской суд;
- в Московской области - в Московский областной суд.
Чтобы оспорить кадастровую цену в суде, необходим отчет о рыночной цене земельного участка или иного имущества. Даты расчета стоимости по рынку и кадастру должны совпадать.
Пересчет кадастровой стоимости в досудебном порядке
Если причиной для пересмотра госоценки является техническая ошибка, то ее устранение происходит в следующем порядке:
Шаг 1. Получите выписку из ЕГРН, в которой указана цена недвижимости по кадастру. С помощью собственных расчетов или услуг независимого оценщика сравните ее с рыночной. Выписку можно взять на портале Госуслуги или в МФЦ.
Шаг 2. Закажите у независимого оценщика отчет о рыночной стоимости объектов. Она рассчитывается на дату указания в ЕГРН недостоверной информации о кадастровой цене. За услуги оценщика придется заплатить. Поэтому разумнее сначала получить от него консультацию по вопросу экономической целесообразности переоценки имущества.
Шаг 3. Подготовьте пакет документов. В него должны входить:
- оригинал выписки из ЕГРН с кадастровой ценой;
- отчет независимого оценщика с рыночной стоимостью (его нужно представить на бумаге и цифровом носителе с ЭЦП);
- выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП или паспорт для граждан;
- копии документов о владении (распоряжении) имуществом с нотариальным заверением (свидетельства о госрегистрации, договоры об аренде, оперативном управлении и прочее).
Шаг 4. Напишите заявление для отправки в Комиссию по рассмотрению споров при ГБУ. Бланк можно найти в интернете. В нем укажите информацию о Ваших неправильно оцененных объектах, сумму кадастровой стоимости для пересчета. Также нужна причина ее изменения (ошибочные сведения, используемые при расчетах). Заявка будет рассмотрена специалистами ГБУ на протяжении 7 рабочих дней с момента ее получения. Если нет веских причин для ее отклонения (например, резкое падение рыночной цены имущества после принятия кадастровой оценки), будет принято решение о создании Комиссии и назначен день ее заседания. О дате и времени рассмотрения Ваших документов Вас известят.
Шаг 5. Присутствуйте на заседании Комиссии. Для вынесения решения специалисты проанализируют ситуацию на рынке на момент расчета кадастровой цены. Если причиной Вашего обращения будет недостоверная информация, которая использовалась при расчетах, то на объект могут отправить оценщика.
Шаг 6. Получите ответ от Комиссии. На весь процесс со дня подачи заявления до получения положительного либо отрицательного ответа Комиссии не уйдет больше месяца. Если Ваше заявление будет одобрено, то специалисты ГБУ переоценят недвижимость с учетом новых обстоятельств и внесут правки в ЕГРН.
Какие нас ждут изменения по кадастровой оценке?
В закон о кадастровой оценке №237-ФЗ включены следующие нововведения, затрагивающие оценку и переоценку недвижимого имущества:
| Суть изменения | Описание |
| Кадастровая стоимость имущества рассчитывается с другой периодичностью | Ранее оценка пересчитывалась каждые 3 года. Теперь в Москве данные работы проводятся каждые 2 года (если будет распоряжение властей). В Московской области - каждые 4 года. Данный порядок оценки предусмотрен на 2022-2023 годы. Если темпы развития рынка изменятся более, чем на 30%, будет проведена внеплановая переоценка имущества. |
| Изменится порядок пересмотра ошибочной оценки недвижимости по кадастру | С 2026 года на всей территории страны досудебный порядок пересмотра недостоверной оценки станет обязательным. То есть, перед отправкой иска в суд нужно обращаться с заявлением в Комиссию при ГБУ. Пока эта норма работает в отдельных регионах. |
| Изменился порядок оспаривания в суде | Иски заинтересованных лиц об оспаривании некорректной оценки теперь рассматриваются по нормативам КАС РФ. |
| Будет введен единый цикл кадастровой оценки недвижимости по всей стране | Для этого в 2022-2023 годах по всей стране оценивается стоимость недвижимого имущества, при этом неважно, подошли ли очередные сроки оценки. В 2022 году специалисты ГБУ определили стоимость земли, в 2023 году - объектов капитального строительства (сюда относятся здания, строения, объекты незавершенного строительства). |
