Существует множество ситуаций, когда может потребоваться отчет об оценке недвижимости. Это оформление ипотеки или кредита, страхование недвижимости, оспаривание кадастровой стоимости или стоимости имущества, если Вы купили его по цене, которая сильно выше рыночной, и прочее. Оформлением документа занимается независимый оценщик. Давайте разберемся, что это за отчет, к кому можно за ним обратиться и во сколько он обойдется.
Что такое отчет об оценке?
Отчет об оценке недвижимости - это документ с данными о рыночной цене имущества. Ее рассчитывает независимый оценщик. Данный отчет поможет Вам подтвердить стоимость объекта. Это может быть квартира, магазин, склад, офис, земля и прочее. Требования по форме и содержанию документа определяются законом №135-ФЗ “Об оценочной деятельности”.
Единых сроков для выполнения отчета об оценке не установлено. Как правило, с одним объектом оценщик работает 5-10 дней. Точные сроки прописываются в договоре.
Данные, указанные в отчете, будут актуальны 6 месяцев со дня, когда он был выполнен. Судебные процессы или сделки купли-продажи могут занять много времени, поэтому советуем следить за сроком действия документа.
Зачем оценивать недвижимость?
Стоимость имущества зависит от различных факторов. Например, местоположение, этаж, целевое назначение, планировка, техническое состояние и так далее. Дать объективную оценку всем этим факторам человеку без специального образования и навыков будет затруднительно. Здесь нужен специалист, который разбирается в оценочной деятельности. В своей работе он пользуется методиками и стандартами, которые установлены законом.
Не для всех сделок независимая экспертиза нужна, но она ускорит решение следующих вопросов:
- покупка или продажа объекта;
- оспаривание/пересмотр кадастровой стоимости;
- вступление в наследство;
- оформление ипотеки;
- получение кредита в банке под залог имущества;
- продажа собственности через торги (например, при банкротстве);
- если нужно найти инвесторов для реконструкции, капитального ремонта имущества;
- оформление страховки;
- чтобы рассчитать сумму ущерба, который был причинен объекту;
- чтобы определить стоимость сервитута, регистрации залога.
Конечно, сдать или продать квартиру можно и без отчета об оценке. Но если сделка была проведена по цене ниже рынка, то возможны сложности с налоговиками. В некоторых случаях налоговые органы могут требовать подтверждение суммы, с который был уплачен подоходный налог. В случае же с операциями с коммерческой недвижимостью, в основном без отчета об оценке не обойтись
Для чего данные об оценке банку?
Для банков отчет об оценке недвижимости - это документ, позволяющий установить ликвидность имущества, которая используется под залог. Кредитные договора заключается на срок до 30 лет. За это время с заемщиком может случиться что угодно, поэтому его объект должен быть достаточной гарантией для банка . Если по каким-либо причинам заемщик не сможет погашать свою задолженность, залоговая недвижимость перейдет в собственность банка. Чтобы возместить финансовый ущерб, он продаст объект залога. А с неликвидным имуществом сделать это проблематично.
Документы для оценки
С учетом Вашей ситуации перечень документов может меняться. При этом обязательно советуем подготовить:
- техпаспорт (если его нет, то поэтажный план с экспликацией);
- выписку из ЕГРН с кадастровой стоимостью объекта;
- договор купли-продажи или иной документ, который подтверждает возникновение права собственности;
- копию паспорта для физлиц, выписку из ЕГРИП/ЕГРЮЛ для предпринимателей/юрлиц.
Кто может сделать отчет?
Исследовать Вашу недвижимость и сделать отчет могут специалисты Первого бюро оценки и экспертизы. Наша компания уже больше 10 лет работает на рынке оценочных и экспертных услуг. За это время специалисты наработали компетенции по оценке объектов различного типа, начиная с обычных квартир и заканчивая торговыми центрами.
Мы сотрудничаем с заказчиками по всей России. В работе учитываются требования регионального законодательства.
Чтобы исключить риски возникновения ошибок, мы внедрили систему контроля качества отчета. Гарантии его достоверности прописываются в договоре о сотрудничестве.
Оплатили отчет, что дальше?
После оформления заказа и оплаты счета с Вами выйдет на связь специалист-оценщик, чтобы договориться о встрече. В назначенный день он прибудет на место, чтобы сделать фото и приступит к работе.
Наш специалист может рассчитать стоимость имущества по рынку без выезда. Это очень удобно, если Ваша недвижимость находится в другом регионе. Вам позвонят, чтобы запросить документы и данные для проведения расчетов.
Как забрать отчет об оценке?
Отчет Вам отправят на электронную почту, которую Вы укажете при оформлении заказа. Документ на бумаге может быть доставлен почтой либо курьером. Но это потребует дополнительных затрат.
Сколько будут стоить услуги?
Однозначно сказать, сколько придется заплатить за работу независимого оценщика сложно. Стоимость услуг зависит от вида и площади объекта.
| Вид недвижимости | Площадь | Стоимость услуг, рублей |
| Квартира | до 80 м² | от 5 000 |
| от 80 м² | от 15 000 | |
| Коттедж | до 100 м² | от 5 000 |
| от 100 м² до 300 м² | от 15 000 | |
| от 500 м² | от 20 000 | |
| Дача | до 100 м² | от 5 000 |
| от 100 м² до 300 м² | от 15 000 | |
| от 500 м² | от 20 000 | |
| Земельный участок | до 50 ар | от 5 000 |
| от 50 ар до 1 га | от 15 000 | |
| от 1 га до 5 га | от 20 000 | |
| Коммерческие объекты | до 500 м² | от 20 000 |
| от 500 м² до 5 000 м² | от 30 000 | |
| от 5 000 м² до 10 000 м² | от 40 000 | |
| от 10 000 м² | от 40 000 |
Содержание отчета
При составлении документа нужно придерживаться правил, прописанных в статье 11 ФЗ РФ №135. В отчете обязательно должны быть:
- номер и дата оформления;
- реквизиты договора на получение оценочных услуг;
- данные о специалисте, который будет проводить оценку, его членстве в СРО;
- цели проведения расчетов рыночной стоимости;
- описание имущества;
- федеральные стандарты оценки, применяемые при оказании услуги;
- описание каждого этапа работы;
- дата, на которую установлена стоимость по рынку;
- название документов с критериями ценообразования;
- иные данные, нужные для обоснования цены.
Документ заверяется электронной подписью оценщика. Бумажный отчет прошивается, заверяется подписью и печатью. Каждая страница будет пронумерована.
Можно ли оспорить отчет?
Рыночная цена недвижимости в отчете может быть неправильной, если его оформлением занимался специалист с недостаточной квалификацией. Установить данный факт Вы можете, если:
- в своих расчетах оценщик использовал непроверенные данные;
- в документе нет методов расчета стоимости, которые использовал оценщик;
- ошибки привели к завышению или занижению цены имущества.
Можно оспорить результаты работы оценщика и признать их недостоверными либо заведомо ложными. Для этого придется обратиться в суд. Если истцом является физическое лицо, то иск подается в суд общей юрисдикции. Для юридических лиц и предпринимателей предусмотрен арбитражный порядок оспаривания отчета.
Важно! Если у Вас на руках имеется новый документ с достоверной стоимостью, он не отменяет прежние результаты оценки. Этого можно добиться только в судебном порядке.
Описание методов оценки
Федеральным стандартом оценки утверждены следующие методы определения рыночной цены:
- Доходный метод. Специалист рассчитывает сумму потенциальных доходов и расходов, которые связаны с использованием имущества. Такой способ подходит, если нужно рассчитать стоимость коммерческого или жилого объекта, который планируется сдавать в аренду.
- Метод учета затрат. Оценщик подсчитывает расходы, которые необходимы для покупки либо модернизации (реконструкции, строительства) зданий/сооружений. Способ актуален, если нужно узнать, сколько на рынке будут стоить строящиеся объекты.
- Метод сравнения. Это самый распространенный способ определения рыночной цены квартир, домов, коттеджей. Специалист просто сравнивает объект исследования с аналогичной недвижимостью. Учитывается количество комнат, метраж, местоположение и прочее. При этом стоимость двух одинаковых квартир в одном доме может различаться из-за ремонта, этажности или иных факторов. Все они должны учитываться оценщиком.
Принципы составления отчета и его структура
Для оформления документа специалист использует готовый шаблон. В него вносится вся необходимая информация по имуществу. Отчет содержит не менее 40 страниц А4. В нем обязательно указываются:
- реквизиты заказчика и оценщика, дата составления документа;
- описание района, в котором располагается исследуемая собственность (транспортная развязка, инфраструктура);
- сведения о доме (год строительства, материалы стен, крыши, количество этажей, продолжительность эксплуатации и прочее);
- информация о помещении (квартире): общая и жилая площадь, высота потолков, была ли перепланировка и прочее.
На основе собранной информации оценщик делает расчеты и определяет рыночную цену квартиры или иного объекта. После того как специалист оформит отчет, начинается его проверка через систему контроля качества. Далее документ переводится в формат PDF. На завершающем этапе отчет заверяется ЭЦП и отправляется заказчику.
