Методы оценки недвижимости

Пересмотр кадастровой оценки недвижимости проводится для различных целей. Чаще всего это снижение налогового бремени, арендных платежей, получение кредита под залог недвижимости и прочее. Сама оценка проходит по одному из трех подходов, установленных ФЗ РФ №135 “Об оценочной деятельности”. Выбор подходящего подхода зависит от особенностей объекта. Рассмотрим, как проводится оценка имущества для расчета кадастровой стоимости.  

Сравнительный подход

Сравнительный подход заключается в том, что оценщик сравнивает стоимость оцениваемого предмета со средней ценой по рынку на аналогичную недвижимость. Такой подход очень удобно использовать при оценке офисов. Объясняется это тем, что на рынке недвижимости достаточно просто найти офисы со схожими характеристиками. При этом каждый объект обладает своими экономическими преимуществами и недостатками. Они учитываются экспертом путем внесения правок в отчет.

Средняя цена по рынку рассчитывается на основе предложений или сделок, которые уже проведены с аналогичной недвижимостью. Но информация о последних может быть закрыта. В этом случае эксперт использует открытые данные о сделках и продажной стоимости объектов. 

Оцениваемый предмет сравнивается с аналогами по следующим критериям:

• местоположение;
• тип недвижимости, условия использования;
• год постройки;
• износ;
• размеры, этажность, планировка;
• технические особенности (физическое состояние, наличие/отсутствие ремонта);
• наличие/отсутствие коммуникаций, их состояние;
• транспортная доступность;
• инфраструктура, окружающая недвижимость и прочее.

Для сравнения выбираются объекты, которые похожи на оцениваемую недвижимость. Чтобы правильно сделать выбор, эксперт изучает сегмент рынка и учитывает все ценообразующие факторы.

Сравнительный подход включает в себя следующие основные методы оценки:

1. Сравнительный анализ. Данный метод обеспечивает высокую точность оценки.
2. Моделирование рыночного ценообразования, которое заключается в применении статистических методов (например, регрессионного анализа). С их помощью эксперт определяет зависимость между продажной стоимостью объекта и параметрами, влияющими на нее. Сравнительный подход позволит установить справедливую цену исследуемого предмета с учетом его параметров.

На первый взгляд, рынок недвижимости в Москве развит хорошо и найти объект с необходимыми характеристиками просто. Но придется учитывать целый ряд других ценообразующих факторов. Поэтому оценку недвижимости советуем доверять экспертам, которые знают, какие именно объекты следует выбрать для сравнения. 

Если же выбор вариантов недвижимого имущества ограничен, для проведения оценки допускается незначительное допущение. Допустим, Вам нужен отчет о рыночной цене на торговое помещение, расположенное на 3-ем этаже. Общее число этажей в здании - 9. В этом случае оценщик для сравнения может рассматривать торговые помещения в похожих 9-этажных зданиях на 2-ом либо 4-ом этажах. При этом помещения на 1-ом и последнем этажах рассматривать нельзя, так как такие варианты не равнозначны.

Доходный подход

Чтобы определить рыночную стоимость коммерческого объекта, оценщики используют доходный подход. Он предусматривает расчет возможной суммы прибыли, которую может принести эксплуатация имущества в коммерческих целях. Выделяется 4 основных концепции, на которых основывается доходный подход оценки недвижимости:

1. Концепция конкурентной цены. Данный принцип в чем-то пересекается со сравнительным подходом. Оценщик сравнивает оцениваемый предмет с аналогичной недвижимостью. Сопоставляются ставки по аренде, продажные цены и иные параметры, связанные с доходностью.
2. Концепция антиципации дохода. В данном случае проводится прогнозирование суммы доходов, которые может приносить объект. Сюда включаются доходы от сделки по продаже, сдачи в аренду и иные виды доходов, которые приносит недвижимость.
3. Концепция риска и доходности. Эксперт принимает во внимание риски, связанные с инвестициями в коммерческий объект. При этом большая доходность ожидается от недвижимости с более высокой степенью риска.         
4. Концепция временной стоимости. Предмет оценивается с учетом того, что прибыль, которую он приносит в настоящее время, имеет большую стоимость по сравнению с будущей прибылью от коммерческого использования. То есть, оценка учитывает элемент ценообразования в разные периоды (в настоящем и будущем).

Горизонт прогнозирования при доходном подходе составляет минимум 5 лет. Поэтому определением стоимости объекта должен заниматься опытный оценщик. Ему придется учитывать факторы, влияющие на цену недвижимости:

• уровень инфляции;
• операционные затраты;
• изменения курсов валют;
• законодательные нововведения;
• изменения на рынке и прочее.

Определяя стоимость коммерческого объекта доходным методом, специалист работает с большим объемом информации. Ему необходимо изучить практику применения похожих коммерческих объектов и сделать прогноз на будущее.

Доходный подход предусматривает применение следующих методов:

1. Прямая капитализация. Метод основан на следующей формуле для оценки:

Стоимость объекта = Годовой доход от его использования / Ставка рыночной доходности

Для нахождения первого показателя (годового дохода) необходимо рассчитать разницу от общих доходов с аренды и операционными затратами. Для определения ставки доходности оценщик анализирует сделки со схожими объектами по всему региону.

2. Дисконтирование денежных потоков. Метод основан на дисконтировании предполагаемых доходов с продажи и аренды недвижимости. При этом советуем учесть все вероятные риски и стоимость капитала. С помощью метода дисконтирования эксперт учитывает все преобразования, которые могут произойти с течением времени по денежным потокам и рынку.
3. Доходная капитализация. Данный метод используется, если необходимо сделать оценку гостиницы, апартаментов и жилых домов, которые сдаются в аренду и прочее. Стоимость недвижимости при данном методу рассчитывается по формуле:

Цена объекта = Годовой доход от использования/ Ставка капитализации      

Ставка капитализации определяется рисками и планируемым уровнем инвестиционного дохода, связанного с использованием имущества.

4. Арендная ставка. Метод предполагает учет ставки по аренде, которую платят арендаторы за аналогичные объекты.

Затратный подход

Затратный подход заключается в том, что оценщик делает расчеты, принимая во внимание различные типы трат. Речь идет о затратах, понесенных на строительство, реконструкцию, модернизацию объекта. Также учитывается износ, возраст и иные параметры. Затратный подход определения стоимости применяется в отношении следующих типов недвижимости, для которых затруднительно найти вариант для сопоставления:

1. Здания, только сданные в эксплуатацию, а также те, что используются непродолжительный период. Для подобного имущества, как правило, затруднительно найти информацию по сделкам либо объекты для сопоставления.
2. Спецобъекты, например, складские помещения, производственные цеха, средства коллективного размещения и прочее.
3. Исторические и культурные здания, а также недвижимость, расположенная на участке со специальным использованием.
4. Объекты для проживания и коммерческих целей одновременно.
5. Недвижимость, требующая инвестиций либо реконструкции.

Для расчета цены по затратному подходу нужна сумма вложений в предмет оценки. Ее должно хватать, чтобы объект стал пригоден для сопоставления с аналогами. При затратном подходе добиться этого можно одним из четырех основных методов оценки стоимости недвижимости:

1. Метод восстановительной стоимости применяется для оценки полностью либо частично разрушенной недвижимости. В данном случае перед экспертом стоит задача узнать сумму затрат, которые придется понести собственнику для восстановления объекта.
2. Метод замены стоимости предполагает определение суммы расходов, которых будет достаточно для полной замены объекта. Причем новая недвижимость по своим параметрам должна соответствовать старой. 
3. Метод стоимости реконструкции при затратном подходе предполагает нахождение суммы затрат, которая необходима для проведения модернизации объекта.
4. Метод стоимости воспроизводства предусматривает определение суммы затрат, необходимых для проведения воспроизводства объекта. Метод предусматривает, что расчеты проводятся на основе текущих цен на строительные материалы и работы.

Этапы оценки

Процедура оценки делится на следующие этапы:

Этап 1. Постановка целей, задач и подписание соглашения о сотрудничестве.

Под постановкой цели понимается установление пользователей отчета о рыночной стоимости объекта. Например, можно указать условие о том, что документом может пользоваться только собственник. Права доступа будут ограничены. Кроме того, от цели оценки зависит подход, который будет использоваться при ее проведении.

Этап 2. Составление плана оценки.

Чтобы в процессе оценки не прерываться на размышления о том, как действовать дальше, специалист составляет план, в котором отражает пути достижения цели. Как правило, в него входят следующие задачи:

1. Изучение объекта и материалов. На данном этапе предстоит изучить стоимость недвижимости в рамках региона. Далее начинается анализ цен в конкретной местности либо сегменте. Затем эксперту необходимо установить факторы, которые влияют на стоимость оцениваемого предмета.
2. Составление плана оценки. Эксперту предстоит собрать информацию, узнать, к какому сегменту принадлежит оцениваемый предмет. Также нужно разобраться со спросом, конкурентами и покупателями, изучить характеристики аналогичных объектов. 
3. Определение подходов и методов, которые будут использоваться при оценке. В процессе применяется подход, определяемый целями формирования отчета о независимой оценке и типом недвижимости.

Этап 3. Сбор и изучение информации. Для формирования точного отчета эксперт исследует объект, изучает его параметры. Также важно установить, какие именно права на объект имеются у заказчика. Это может быть право собственности, распоряжения, аренды, долевое право и прочее.

Этап 4. Проведение оценки по выбранному подходу. Проводятся мероприятия, определяемые подходом по оценке недвижимости.

Этап 5. Согласование результатов. На данном этапе эксперт объясняет заказчику, какие приняты решения и сделаны выводы по результатам исследования.

Этап 6. Формирование отчета. Эксперт делает отчет, в котором излагает свои выводы и заключения и передает его заказчику. Вы получите ожидаемый отчет в простой стандартной форме либо в виде подробного доклада. В документе эксперт должен обосновать применяемый подход, принципы расчета цены, охарактеризовать предмет исследования и прочее.

Эксперты компании “1 бюро оценки и экспертизы” готовы заняться оценкой Вашей недвижимости. Мы уже больше 10 лет оцениваем объекты различной сложности и габаритов. Полученными от нас данными пользуются банки и госучреждения. Мы гарантируем качество результатов своих работ и прописываем это в договоре. Каждый наш отчет проходит экспертизу контроля качества, что делает документ максимально точным.