С одной стороны, программа комплексного развития территорий (КРТ) делает жизнь россиян более комфортной. Но с другой - от нее страдают владельцы и арендаторы земельных участков. Расскажем, как программа может испортить жизнь и что можно сделать, чтобы минимизировать риски.
Зачем нужна программа КРТ?
Программа КРТ реализуется для создания благоприятной среды для жизни, отдыха и работы граждан нашей страны. При этом права собственников и арендаторов земли могут быть ущемлены. На сегодняшний день программа может затронуть практически любые участки. Даже те, на которых построены и действуют деловые, торговые либо офисные центры, склады, гаражи, дома и прочее.
Если участок попадет в программу, то в большинстве случаев все заканчивается его изъятием, за которое правообладателю полагается компенсация. Как показывает практика, ее сумма зачастую не соответствует реальной стоимости объекта.
Процедура реализации программы КРТ
Комплекс мероприятий по изъятию участков у собственников для участия в программе КРТ реализуется в несколько этапов:
- Городские власти принимают решение о развитии определенных городских территорий и вносят в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) соответствующие правки.
- Публикация проекта КРТ проходит в местных СМИ.
- Владельцам и арендаторам земли высылают уведомление на адрес, обозначенный в ЕГРЮЛ либо в договоре аренды, на сайтах московских госучреждений. Причем здесь не важен факт получения уведомления, достаточно того, что оно просто отправлено. В данном уведомлении власти предлагают подписать договор о КРТ.
- Владелец/арендатор принимает решение об участии в проекте и выполнении всех его условий либо отказывается от этого. В последнем случае реализацией мероприятий по КРТ займется инвестор после выкупа земли у владельца часто по заниженной цене.
- Реализация проекта, которая предусматривает снос всех зданий, построек и возведение новых.
Почему участок может попасть в КРТ?
Ваша земля может попасть в проект КРТ по следующим причинам:
- вид ее разрешенного использования (ВРИ) не отвечает нормативам, прописанным в градостроительном регламенте, который установлен ПЗЗ;
- участок по параметрам либо ВРИ не отвечает условиям, прописанным в ПЗЗ;
- на земле располагается недвижимость, состояние которой признано аварийным;
- на участке размещены объекты под снос в рамках адресной программы;
- постройки на земле признаны судом самовольными.
Если Ваша земля не отвечает представленным выше условиям, то это не гарантирует того, что она не попадет в программу КРТ. Если участок расположен в микрорайоне либо квартале с “проблемной” землей, то риски существуют.
Допустим, власти нашли микрорайон, на территории которого всего один участок используется не по целевому назначению. В этом случае они могут включить в программу все земли, расположенные в данном микрорайоне. В судебной практике имеются подобные случаи. Суды в таких спорах встают на сторону властей, что подтверждается делом № А40-64636/2022.
Риски арендаторов и владельцев при реализации мероприятий по КРТ
Прежде всего, владельцы и арендаторы рискуют остаться без недвижимости из-за КРТ. Власти начнут процедуру принудительного изъятия участка со всеми объектами на нем. Если его арендуют, то с арендатором будет расторгнут договор на основе судебного решения. Если в КРТ попадает участок, находящийся в собственности, то владельцу за него будет выплачена компенсация. Но ее сумма зачастую не соответствует рыночной стоимости земли. Кроме того, собственник лишится прав за участок.
Власти вместе с договором об участии в КРТ направляют собственнику отчет о рыночной стоимости участка, на основе которого и рассчитывается выкупная цена. Если от владельца нет никакой реакции, власти обращаются в суд для изъятия земли.
Как показывает практика, зачастую сумма компенсации сильно отличается от реальной стоимости участка в меньшую сторону. В этом случае собственник может направить властям свой отчет об оценке объекта недвижимости. Если они откажутся учитывать информацию из документа при расчете выкупной цены, можно обратиться в суд для проведения судебной экспертизы.
Как проверить: не подпадает ли Ваш объект в программу КРТ?
Мы разработали пошаговую инструкцию, по которой Вы сможете понять, включили ли Вашу собственность в КРТ.
Шаг 1. Узнайте, включили ли Вашу недвижимость в зону КРТ. Делается это по кадастровому номеру либо адресу объекта на сайте Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы. Расположение объекта в пределах зоны КРТ говорит об изменении ПЗЗ для реализации проекта.
Шаг 2. Узнайте, размещен ли проект о КТР на сайте Правительства Москвы в блоке “Проекты решений о комплексном развитии территорий нежилой застройки”. Если да, то у Вас есть возможность его продать. Законодательство не запрещает это делать, даже в отношении недвижимости, вошедшей в зону КРТ.
Шаг 3. Разработайте план того, как Вы станете защищать свои права. Порядок действий зависит от типа недвижимости и полученных о нем сведений. Самое простое и эффективное решение - воспользоваться услугами юристов, которые имеют богатый опыт в решении проблем, связанных с объектами, размещенными в пределах зоны КРТ. Так, оценщики и юристы “Первого бюро оценки и экспертизы” уже больше 10 лет помогают собственникам и арендаторам отстоять свои права, увеличить сумму компенсации, включив в нее не только рыночную стоимость, но и компенсацию за упущенную выгоду и убытки. Мы сопровождаем клиентов на всех этапах оспаривания вплоть до получения судебного решения об изъятии участка.
Распоряжение об изъятии после КРТ
Распоряжение об изъятии формируется Департаментом городского имущества после завершения экспертизы документов, предоставленных инвестором (властями либо застройщиком). Принципы и сроки создания данного распоряжения определяются Постановлением Правительства Москвы от 23.12.2015 №941-ПП.
На формирование документа у Департамента есть 20 рабочих дней. После этого распоряжение направляется собственнику и инвестору. На следующем этапе последний начинает подготовку отчета об оценке и проекта договора. Документы направляются собственнику, который должен принять решение об участии в КРТ либо отказе от данного проекта.
