Как узаконить самовольную постройку

Законодательный контекст

Нарушения законодательства РФ в части строительства, не всегда приводит к сносу и не всегда эти нарушения сделаны преднамеренно.

Большая часть нарушения возникает из-за халатности или элементарного не знание нормативной базы.

После нашего анализа судебной практики, можно сделать вывод, что снос эта самая крайняя мера, к которой приходят Суды. Большая часть решений выносятся в сторону исправления и приведения объекта в соответствие с нормативной базой.

Что такое самострой?

Самостроем могут признать объект, построенный с нарушением градостроительных норм и правил.

Давайте разберемся в причинах, по которым постройка признается самовольной:

1. нет регистрации на участок или объект, либо отсутствует должное оформление документов на землю, где возведен объект;
2. само строительство было не согласовано.
3. недвижимость возведена на участках, не предназначенных для этих целей. Пример: возведение жилого комплекса в промышленной зоне.
4. нарушены нормы закона. В современных условиях законодательство меняется чаще и быстрее, чем очередной строительный объект успеет войти в эксплуатацию.

Поэтому важным условием признания постройки незаконной - существенное нарушение, угрожающее жизни и здоровью людей.

Если Вы начали возводить частный дом, и никаких ограничений на тот момент в законодательстве не существовало, то Ваше здание не будет признано самовольно построенным.

Неосведомленность о существующих ограничениях на возведение объекта на вашем участке, является основанием для сохранения самовольной постройки от сноса.

Самострой: снести или оставить?

Ранее практика по этому вопросу была жестче, однако принятый ФЗ №339 улучшил положение для владельцев построек. Итак, раньше самострой сносили без особых на то оснований, и почти всегда за счет того, кто строил. В настоящее время объект всё так же могут снести, однако у владельцев появилось право привести недвижимость в соответствие с требованиями закона и избежать сноса.

Суд может обязать привести здание согласно действующему законодательству, например, перестроить дом, чтобы его часть перестала заходить на территорию соседнего участка, или уменьшить количество этажей в доме.

Важно отметить, что самовольной постройкой является не только пристройка или надстройка, но также увеличение площади путем незаконной реконструкции.

Если Вы сделали незаконную перепланировку, которая повлекла за собой увеличение площади Департамент вправе внести Вас в 819 Постановление.

Кто уполномочен решать дальнейшее будущее самовольно построенного объекта?

Суд. Иногда администрация населенного пункта.

Полномочия муниципалитета в вопросе о самовольных постройках регулируется п. 4 ст. 222 Гражданского Кодекса РФ. Органы местного самоуправления правомочны принимать ответные меры в ситуациях, когда:

- существовала обязанность оформить документы о праве собственности на участок до начала строительных работ, но этого не сделали.

- вид разрешенного использования земельного участка не предназначен для строительства на нем данного объекта.

Варианты исхода может быть два: снести самовольную постройку, либо реконструировать строение согласно существующим нормам и правилам. Практика показывает, что второй вариант решения принимается реже.

А если земля является моей собственностью, имеет ли администрация право принудить снести незаконно возведенный объект?

• Ответ – нет. Местные власти лишены полномочий требовать сноса недвижимого имущества, находящегося на вашем участке. Это компетенция судебных органов.

Исключение: Ваша постройка угрожает жизни и здоровью людей.

Администрация не имеет право сносить самовольные постройки, не оформленные надлежащим образом, и  возведенные до вступления в законную силу Земельного кодекса.

Местные власти также не правомочны сносить постройку, если до принятия Градостроительного кодекса владелец возвел объект, не получив на это специальных разрешений.

В какие сроки нужно снести или реконструировать не легализованное  строение?

При решении снести объект, срок будет обусловлен видом, типом, характеристиками сооружения, максимум – 1 год. В течение указанного времени, владелец должен снести постройку за свой счет. При невыполнении возложенной обязанности, на помощь придут органы местного самоуправления, правда, оплачивать работы по сносу все равно придется Вам.

Если обязали реконструировать объект, то сроки варьируются от полугода до 3 лет.

Когда сносить точно запрещено?

Нельзя сносить недвижимость, находящуюся в собственности, и расположенную на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садовых участков, и на которых разрешается строительство жилых домов. Объект также должен соответствовать всем необходимым строительным нормам, и регистрация права собственности на него должна быть проведена до 1 сентября 2018 г.

Могут ли изъять земельный участок?

До 2018 года участок мог быть изъят, если он изначально предназначался для аграрного, фермерского использования, но оказался заброшенным, или использовался не по своему назначению. В настоящее время к этим случаям добавляется еще и возведение самовольных построек. Однако, администрация не имеет права изымать участок у владельца. Сначала должно быть вынесено решение суда или органа местной власти о сносе незаконно возведенного объекта или приведении его в соответствие с нормами законодательства. Если владелец не выполняет предписанные обязанности, ему может грозить санкция - изъятие земли. Важно отметить, что данное положение касается как правообладателей постройки, так и третьих лиц, например, арендаторов.

Санкции за оставление постройки не легализованной

Помимо основной обязанности снести или перестроить постройку, на вас возложат обязанность уплатить штраф.

Административная ответственность наступит и для тех, кто намерен в будущем узаконить свою постройку. Одно не отменяет другого.

Уплатив штраф, вы также обязаны выполнить требование уполномоченного органа: снести или привести объект в порядок согласно нормам закона, разумеется, если не докажете, что возвели постройку правомерно.

Как легализовать объект самовольного строительства?

Легализацией объекта может заниматься только владелец участка, где она располагается.

Не получится возвести гараж на земле друга, и претендовать на получение ее в собственность. Даже если земля принадлежит близким родственникам, это чужая собственность. Проще говоря, по общему правилу, чья земля, того и постройка.

Конечно, есть выходы из таких ситуаций, однако лучше предусмотреть такие моменты перед началом строительства.

Есть исключение – это земли муниципалитета. Однако, и их можно легализовать, при условии, что строительство объекта обойдется без нарушений закона.

Самовольной постройкой распоряжаться не получится: нельзя заключать договоры купли-продажи, дарения, аренды и т.д. Построить дачу на своем земельном участке, еще не означает, что и само здание будет находиться у Вас в собственности.

Поэтому необходимо ее легализовать.

Куда обращаться и какая процедура оформления?

Существует два способа узаконить самострой: досудебный и судебный.

Досудебный или административный порядок предполагает обращение в местные органы власти. Например, в Москве орган, наделенный полномочиями решать вопрос о легализации незаконно построенного объекта, является Градостроительно-земельная Комиссия (ГЗК).

Какие понадобятся документы в ГЗК?

1. Заключение о соответствии (ЗОС) - документ, подтверждающий, что самовольная постройка не представляет угрозы жизни и здоровью третьим лицам, и соответствует всем градостроительным и строительным нормам;
2. Архитектурно-градостроительное решение (АГР) для предоставления в ДГИ;
3. Паспорт безопасности.

Судебный порядок. При обращении в суд необходимо подготовить иск о признании права, также все технические и проектные документы, которые будут доказывать, что все необходимые требования для легализации были соблюдены.

В исковом заявлении укажите, кто выступает в роли истца: владелец участка или арендатор. Чтобы подтвердить свой статус, необходимо приложить выписку из ЕГРН.

Пакет документов для суда:

• исковое заявление;
• справка БТИ;
• если есть - отказ от ГЗК;
• свидетельство о собственности, или иные документы, подтверждающие  право на участок;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
• технические и проектные документы;
• заключение эксперта;
• Платежное поручение/чек об уплате гос. пошлины.
• фотографии недвижимости

Может понадобиться: отчет о стоимости объекта недвижимости.

Если, рассмотрев дело, суд примет решение об удовлетворении искового заявления, смело подавайте решение суда в Росреестр для оформления права собственности на самовольную постройку.

Итог плодотворной работы:

Ваша постройка легализована,

Вы - ее законный собственник.

Не стоит забывать, что суд может вынести отрицательное решение и отказать в удовлетворении требований.

Если Вам отказали

Следует помнить, что существует институт обжалования решений государственных органов и органов местного самоуправления. Поэтому если владельцу отказал муниципалитет в легализации его постройки, он имеет право обратиться в суд для оспаривания решения местной власти.

Если же вас не устроило решение суда первой инстанции, Вы можете пойти в апелляцию и также попытаться оспорить решение.