Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

В идеале кадастровая стоимость недвижимости должна соответствовать рыночной. Но на практике часто случается так, что первая намного больше последней из-за ошибок госоценщиков. А это ведет к увеличению налога на недвижимость, НДФЛ при ее продаже, суммы арендных платежей за землю и прочее. Чтобы исправить положение, Вам достаточно оспорить кадастровую стоимость. Узнаем, как это делается в суде и досудебном порядке.

Кадастровая стоимость: что это?

Кадастровая стоимость - это рыночная цена недвижимости, которая установлена оценщиком из государственного бюджетного учреждения (ГБУ). Она рассчитывается во время очередной переоценки всего недвижимого имущества в городе/регионе или при пересчете ошибочно установленной цены.     

Юридические и физические лица сталкиваются с результатами работы госоценщиков в следующих случаях:

• при уплате налогов на землю и имущество, а также подоходного налога, если недвижимость продана;
• совершении арендных платежей, которые рассчитываются по кадастру (например, если Вы арендуете имущество у государства или муниципалитета);
• уплате госпошлины за наследство; 
• продаже имущества (его цену могут привязать к кадастровой оценке);
• уплате штрафов (например, за нецелевое использование земли).

Кадастровая стоимость зависит от множества факторов. Если речь идет о земельном участке, то это местоположение объекта, его площадь, разрешенное использование, наличие коммуникаций. Здания оцениваются с учетом материала стен, года строительства, наличия ремонта, перепланировки, этажности и прочее.

Где найти кадастровую стоимость жилья?

Информация по стоимости Вашего жилья или иного имущества есть на сайте Росреестра. Здесь же Вы найдете данные, которые использовали специалисты ГБУ, рассчитывая цену имущества, а также сам отчет об оценке. По имуществу в Москве Вы найдете нужные данные на сайтах:

• mos.ru;
• ГБУ города Москвы “Городской центр имущественных платежей”.  

Для получения бумажных документов можно направить запрос в Росреестр либо в Городской центр имущественных платежей. 

Данные о стоимости есть в выписке из ЕГРН с одноименным названием. Получить ее можно в центре “Мои документы”. Платить ничего не придется, но выписку Вы получите через 3 рабочих дня. 

Как определить, что цена по кадастру завышена?

Случаи, когда кадастровая и рыночная стоимость объекта совпадают, бывают очень редко. На практике все с точностью до наоборот: по кадастру имущество оценивается намного дороже, чем по рынку. Это и ведет к переплате налогов, аренды и прочее. Еще нужно учесть, что цена на рынке может меняться чаще, чем проводится всеобщая переоценка. 

Чтобы понять, что цены по рынку и кадастру не совпадают, и последняя намного превышает первую, можете использовать 2 способа:

1. Обратиться к оценщику.
2. Изучить рынок самостоятельно.

Разберемся в этих вопросах подробнее.

Обращение к оценщику:

Это самый простой и быстрый способ. Но он потребует дополнительных расходов. За услуги оценщика придется заплатить. При этом он быстро проверит Вашу собственность и даст ответ на вопрос о том, нужно ли Вам проводить оспаривание кадастровой стоимости. 

Для проведения оценки специалисту достаточно следующих документов:

• выписки из ЕГРН с кадастровой стоимостью (рис.1);
• выписки из ЕГРН о характеристиках недвижимости (рис.2);
• техпаспорта (рис.3), если его нет, то подойдет поэтажный план с экспликацией (рис.4).

Ниже представлены образцы документов для ознакомления.

Оценщик изучит документы, обследует объект, запросит по нему нужную информацию у Вас и проведет расчеты.

Самостоятельное изучение рынка

Если Вы купили недвижимость недавно, то тут все просто. Сравните цены по договору купли-продажи и в выписке из ЕГРН или на интернет-ресурсе. Сильные расхождения (в 2-3 раза и более) станут основанием для того, чтобы начать оспаривание кадастровой стоимости. Если разница незначительна, то не советуем начинать процедуру пересчета государственной оценки. Больше денег уйдет на независимую экспертизу и судебные разбирательства.  

С объектом, которым Вы владеете уже несколько лет, немного сложнее. Нужно самостоятельно изучить предложения о продаже имущества со схожими параметрами (первичный или вторичный рынок, расположение, размеры и прочее). После того как Вы найдете несколько нужных объявлений, определите среднюю стоимость имущества. Для этого сложите цены по интересующим объектам и разделите результат на их количество.   

Сравните текущую кадастровую оценку с предыдущей. Проверьте, есть ли увеличение. Если Вам уже доводилось в предыдущие периоды пересматривать завышенную оценку, сопоставьте текущую кадастровую оценку с той, которая была после снижения предыдущей. В данном случае важна разница. Если она велика (в 2-3 раза и более), тогда снижение стоимости будет экономически оправдано. 

Внимание! Результаты самостоятельного изучения рынка и выявление разрыва между рыночной и кадастровой ценой не могут быть основанием для уменьшения последней. Данный способ поможет понять, есть ли у Вас причины для беспокойства. Чтобы оспорить кадастровую стоимость, Вам потребуется отчет независимого оценщика. 

В каких случаях нужно менять оценку по кадастру?

Если Вы столкнулись с нарушением Ваших прав при уплате налогов, то это может стать основанием для того, чтобы провести оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости. Дело в том, что ошибка госоценщика может привести к увеличению базы налогообложения. Речь идет о тех налогах, которые могут быть привязаны к цене кадастра:

• налог на имущество;
• налог на землю;
• НДФЛ, который платится в случае продажи недвижимости.

Также завышенная стоимость может привести к увеличению следующих расходов:

• на аренду земельного участка, если в формуле ее расчета присутствует кадастровая оценка;
• на покупку земли (если ее цена привязана к кадастру).

При заключении сделок на покупку/аренду земли с госорганами будьте готовы к тому, что ее стоимость будет определяться по  кадастровой.

Пошаговая инструкция: как снизить цену имущества по кадастру

Оспаривание кадастровой стоимости проводится в досудебном и судебном порядке. Первый способ подходит, если в ЕГРН обнаружена техническая ошибка. Решить проблему поможет специальная Комиссия при ГБУ. Она изучит документы и примет решение по определению точной цены. Но рассмотрим все действия по порядку. 

Шаг №1: узнайте, нужно ли Вам начинать процедуру снижения оценки

Закажите в МФЦ бумажный вариант выписки из ЕГРН с кадастровой стоимостью (она потребуется на следующих этапах). Далее Вам нужно выяснить, действительно ли цена по кадастру намного выше рыночной. Для этого самостоятельно изучите рынок или воспользуйтесь услугами независимого оценщика. Обращаться советуем к аккредитованному специалисту. Все черновики с расчетами и документы сохраняйте

Шаг №2: определите рыночную цену недвижимости

На этом этапе без независимого оценщика не обойтись. В нашей компании работают специалисты, которые имеют богатый опыт по определению рыночной цены объектов различной сложности и размеров. Наши оценщики имеют аккредитацию от банков. Это говорит о высоком профессионализме наших сотрудников и их ответственном отношении к работе. Чтобы Вы не сомневались в правильности отчета, мы пропускаем его через систему контроля. Кроме того, гарантии качества наших услуг прописываются в договоре.      

Мы не станем сразу предлагать Вам оплатить работу по оформлению отчета. Сначала наш эксперт посмотрит документы и объяснит Вам, будет ли уменьшение цены экономически целесообразно. Если причины для обжалования кадастровой стоимости найдутся, оценщик приступит к работе. И только после того, как обследование имущества будет закончено, а отчет сделан, вы оплатите наши услуги. 

На весь процесс оценки не уйдет больше 5-10 дней. Точные сроки будут указаны в договоре и зависят от сложности и количества объектов. В результате Вы получите отчет об оценке рыночной стоимости Вашей недвижимости, которая будет рассчитана независимым специалистом на дату установления некорректной госоценки. Данный документ потребуется, чтобы начать оспаривание кадастровой стоимости при Комиссии либо в суде. Поэтому берегите его.

Шаг №3: подготовьте документы

Сначала рассмотрим пакет документов для Комиссии. Она организуется при ГБУ, которое занимается имущественной оценкой. Чтобы члены Комиссии пересчитали ошибочную цену, соберите для них следующие документы:

• оригинальную выписку из ЕГРН с кадастровой стоимостью;
• отчет о независимой оценке на бумаге и цифровом носителе с ЭЦП либо заключение о наличии неправильной информации в Едином госреестре;
• гражданский паспорт для физлиц и выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП для компаний/ИП;
• копии документов о владении (распоряжении) имуществом с нотариальным заверением (для здания - это выписка из ЕГРН с основными характеристиками и ограничениями, для арендованного земельного участка - договор аренды).

Все документы должны быть без ошибок и исправлений. В противном случае Вам откажут в их приеме.

Шаг №4: напишите заявление в Комиссию

На сегодняшний день обращение в Комиссию не является обязательным. Но в определенных случаях подобным шагом Вы ускорите и упростите процесс пересмотра результатов госоценки. Речь идет о случаях, когда оценщики из ГБУ используют в своих расчетах данные, в которых присутствует техническая ошибка, как итог - завышенная цена недвижимости. 

Бланк заявления, который необходим, чтобы провести оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости в Комиссии, Вы найдете в интернете. В документе укажите:

• информацию об имуществе, цену которого собираетесь пересматривать;
• причину оспаривания (завышенная либо заниженная цена, ошибка в подсчетах);
• дату и подпись с расшифровкой;
• телефонный номер, электронный адрес, адрес места ведения деятельности/жительства.

Заявление с пакетом документов необходимо подать в ГБУ, которое занимается имущественной оценкой. На рассмотрение у специалистов есть 7 рабочих дней. Если Ваше заявление примут, то будет сформирована рабочая Комиссия для дальнейшего изучения документов и принятия решения о снижении завышенной цены.  

Заявку могут и отклонить при наличии веских причин. Например, если будет собран неполный пакет документов или завершится срок действия отчета. Документ действителен 6 месяцев со дня оформления.

Шаг №5: получите ответ Комиссии

Если документы будут приняты, на протяжении 7 дней Вас уведомят о дате заседания Комиссии. Советуем на нем присутствовать и отстаивать свои интересы.

В ходе заседания будет рассматриваться отчет независимого оценщика с заявленной ценой имущества. Также при вынесении решения члены Комиссии учитывают ситуацию на рынке на момент проведенной переоценки. Если причиной Вашего обращения стало использование недостоверной информации при расчетах, на объект могут отправить государственного оценщика. 

В результате будет вынесено положительное либо отрицательное решение, о чем Вы получите уведомление. На весь этот процесс с момента подачи заявления до вынесения решения не уйдет больше месяца.Если Комиссия одобрит пересчет стоимости, то это будет сделано без Вашего участия. Информацию с уточненной оценкой направят в Росреестр для внесения правок в ЕГРН. Возможен и другой вариант: Вашу заявку отклонят. В этом случае можете приступать к подготовке иска, документов и отправляться в суд. 

Шаг №6: направьте иск в суд

Направить в суд документы на оспаривание кадастровой стоимости нужно на протяжении 10 дней с момента, когда Вы получите отказ от Комиссии. Также на сегодняшний день есть возможность сразу идти в суд, минуя Комиссию. Зачастую так и делается: вопросы пересмотра результатов работы госоценщиков решаются именно в судебном порядке. 

Приготовьтесь к длительному судебному процессу: подобные дела могут рассматриваться до года. Кроме того, будет проведена судебная экспертиза объектов недвижимости с привлечением экспертов из ГБУ. На время ее проведения судья приостанавливает рассмотрение дела.  

Для судебных разбирательств подготовьте следующие документы:

• исковое требование;
• правоустанавливающие документы (свидетельства о собственности, договоры аренды и прочее);
• гражданский паспорт для физлиц, выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП для юрлиц/ИП;
• выписку из ЕГРН с кадастровой стоимостью;
• отчет независимого эксперта в бумажной и электронной версии с ЭЦП;
• ответ Комиссии (если он есть);
• чек об оплате госпошлины в размере 300 рублей для физлиц, 2 000 рублей для юрлиц.

Если Ваши интересы будет представлять юрист, то информацию о нем укажите в иске. Приложите к нему диплом или иной документ, который подтверждает наличие у представителя юридического образования. 

Мы представили обязательный перечень документов. С учетом Вашей ситуации судья может запросить дополнительные документы.

Рассмотрением споров, которые касаются оценочной деятельности, занимаются суды общей юрисдикции:

• в Москве исковое требование подается в Московский городской суд;
• в Московской области - в Московский областной суд.

Шаг №7: получите решение суда

Судебные тяжбы могут продлиться до года. Важно посещать все заседания и отстаивать свои интересы, предъявляя доказательства Вашей правоты. Для этого можете использовать отчет независимого оценщика, выписку из ЕГРН, а также другие документы, подготовленные для рассмотрения Вашего дела. По итогам рассмотрения дела судья полностью либо частично удовлетворит Ваши исковые требования, что будет отражено в судебном решении. В юридическую силу оно вступит через месяц после вынесения. За этот срок Вы можете оспорить решение суда, если цена снижена недостаточно. 

От чего зависит кадастровая стоимость?

Данный показатель определяется множеством факторов. Первое, что советуем проверить, это:

• год строительства;
• площадь;
• расположение недвижимости;
• по земельному участку проверьте целевое назначение;
• по зданиям - наличие ремонта, перепланировки, аварийность.

Как показывает наша практика, государственные оценщики чаще всего не учитывают износ и аварийность здания. Из-за этого его оценка по кадастру увеличивается. Кроме того, при расчетах специалисты из ГБУ используют универсальные методики, утвержденные законом. Сказывается и большая нагрузка в период проведения оценки. Все это приводит к тому, что оценщики не учитывают многих особенностей имущества. А это ведет к искажению данных в госреестре. 

Какие трудности могут возникнуть при снижении оценки?

Расскажем немного о проблемах и трудностях, с которыми Вы можете столкнуться при пересмотре оценки имущества.

Плановая переоценка недвижимости

Последняя переоценка земли проводилась в 2022 году по состоянию на 01.01.2022 года. Установленная стоимость стала актуальной с начала 2023 года. Все остальное имущество переоценено в 2023 году по состоянию на 01.01.2023 года. Стоимость будет применяться с 01.01.2024 года. 

В следующий раз земля, а также здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, машиноместа будут оцениваться в Московской области через 2-4 года с даты последней переоценки. В Москве, как в городе федеральной значимости, переоценка имущества идет каждые 2 года. За полгода до ее проведения власти выносят соответствующее решение. Без него оценочные мероприятия не начнутся. 

Дата установления рыночной цены для уточнения кадастровой

На этом вопросе нужно заострить особое внимание. Вы можете подавать документы для определения точной стоимости, например, через год после проведения плановой оценки. Но помните, что изменят ее только на момент, когда была установлена ошибочная цена объекта. То есть, на дату проведения плановой переоценки. На эту дату и должна быть определена рыночная цена имущества в отчете. 

Суд отказал в пересмотре оценки

Если суд первой инстанции установил объекту цену, которая Вас не устраивает, можно оспорить его решение в апелляционном суде. Чтобы добиться справедливой оценки, необходимо настоять на проведении повторной экспертизы. Для оспаривания судебного решения составьте апелляционную жалобу, а к ней приложите документы, доказывающие Вашу правоту. Например, это может быть хорошая рецензия на судебную экспертизу, которая установила некорректную оценку.

Пересчет стоимости имущества с несколькими собственниками

Например, определенной долей в коммерческом объекте владеет несколько компаний. В этом случае несправедливую цену всего объекта (а не доли) может оспаривать любая из них. Участие остальных собственников не потребуется. Оценщиком из ГБУ оценивается весь объект, а не его части. Соответственно, и уточнению подлежит недостоверная оценка имущества целиком.   Остальных владельцев долей привлекать к процессу придется, если они не согласятся с заявленной стоимостью. В этой ситуации будет учитываться мнение каждого из них

Подача искового требования сразу в суд

Вы, как физлицо, можете не обращаться в Комиссию ГБУ для пересмотра ошибочной оценки недвижимости. Закон позволяет сразу идти в суд. Но если цена завышена из-за технической ошибки, то намного быстрее вопрос решится в Комиссии. Доказав наличие ошибки, Вы уже через месяц получите решение о пересчете недостоверной оценки. А в суде разбирательства могут продлиться до года.

Если истец - юридическое лицо

Юридические лица также могут сразу обращаться в судебную инстанцию. Как правило, интересы организации представляют штатные юристы (если они есть). Но, учитывая специфику спора, советуем доверить дело о пересмотре недостоверной оценки опытным юристам. В команде “1 бюро оценки и экспертизы” трудятся специалисты, которые наработали компетенции при оспаривании стоимости объектов различной сложности: от обычной квартиры до офисов и жилья премиум класса. Наши юристы помогут собрать и подать в суд документы, а также будут отстаивать Ваши интересы в процессе разбирательств. После завершения судебных споров можете рассчитывать на консультации и помощь в решении правовых вопросов, которые касаются полученных результатов переоценки.

Если не оспаривать государственную оценку

Если оставить все как есть, то в теории стоимость Вашего имущества пересчитается во время очередной переоценки. Но на практике часто выходит так, что цены объектов не меняются. А это для Вас чревато переплатами по налогам, аренде и прочее. Поэтому разумнее сразу начать оспаривание кадастровой стоимости земельного участка или иного имущества.