Оценка может определить две стоимости имущественного объекта: инвентаризационную и кадастровую. Последняя появилась в дополнение, так как со временем стало понятно, что порядок оценивания может быть шире, чем предполагается при определении инвентаризационной стоимости. Чем отличаются эти два показателя стоимости недвижимости, когда их использует и кто этим занимается, рассказано в нашем материале.
Разбираемся в определениях
Показатель «Инвентаризационная стоимость» появился в законодательстве Российской Федерации более 30 лет назад. 4 апреля 1992 года вышел Приказ Министерства строительства РФ №87 (https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=1819), согласно которому начала проводиться такая оценка.
Инвентарная стоимость рассчитывается на здания капитального строительства. Она определяет себестоимость недвижимости. Расчет суммы производится, в первую очередь, исходя из потраченных средств при возведении здания. Учитывается также износ объекта на момент анализа.
Кадастровая стоимость призвана вычислить рыночную цену. Такое определение появилось в 2015 году, после того, как осенью 2014 года вышел ФЗ №-284 (https://base.garant.ru/70754268/), меняющий формат вычисления налогов на имущество. Тогда было принято решение считать налоговой базой не инвентаризационную стоимость, а кадастровую. Она проводится согласно двум федеральным законам: ч.1 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и ФЗ №-237 «О государственной кадастровой оценке» (https://ocenku.ru/fso-2014/federalnyy-zakon-135-ob-otsenochnoy-deyatelnosti-v-rf.html).
Регионам дали пять лет для полного перехода на действие новых правил – до 2020 года. Сейчас уже везде действуют новые меры.
Каким образом рассчитывается кадастровая стоимость?
Проведение такой оценки назначается государством. Действуют органы власти по указаниям, прописанным в Приказе Минэкономразвития РФ №358 (https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71333640/). Согласно методическим рекомендациям профессиональные оценщики учитывают не только рыночную цену, но и другие параметры, которые могут повлиять на экономические характеристики недвижимости.
Для высчитывания используется определенная формула: Ск = П * (Ки + Кл) * Кп. В этой формуле Ск – кадастровая стоимость, П – площадь имущественного объекта, Ки – показатель инфраструктуры (ее наличие в рублях на 1 кв. метр), Кл – специфический фактор (рассчитывается в рублях на 1 кв. метр), Кп – переходной коэффициент.
Кадастровая стоимость есть у каждого объекта, посмотреть ее можно в публичной кадастровой карте на портале Росреестра. Данные регулярно обновляются. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе такая процедура происходит каждые два года. В других российских регионах допускается замена в срок от трех до пяти лет.
Такой показатель необходим для приобретения недвижимости, покупки, вступления в наследство, определения арендной цены в случае, если арендодателем выступает государство. Примечательно, что кадастровая стоимость будет намного более схожей с рыночной.
Как определяется инвентарная стоимость?
Определение инвентаризационной стоимости происходит на основании фактической цены объекта. Чтобы провести оценку, предварительно необходимо выполнить несколько шагов:
- Выяснить информацию обо всех имеющихся активах для включения их в отчет;
- Узнать цену каждого актива с учетом информации на рынке и фактической стоимости.
- Подготовить результат: подсчитать общую цену всех активов.
- Оформить расчеты в готовый документальный отчет.
Такой документ может понадобиться при приватизации имущества, приобретения, продажи или при иных сделках с недвижимостью.
Какие факторы влияют на кадастровую стоимость?
Есть ряд параметров, которые учитываются при оценке. В частности, на итоговую стоимость влияет общая площадь помещения или земельного участка, его расположение, наличие подъездных путей и парковочных мест, спортивной площадки, детской зоны. Анализ будет выполнен с учетом уровня инфраструктуры района, в котором располагается недвижимость. При проведении оценки специалисты должны учесть рыночную стоимость подобного объекта.
Какие факторы влияют на инвентарную стоимость?
При расчете показателя учитывается значительно меньше факторов, чем при определении кадастровой стоимости. Специалист проанализирует лишь следующие параметры:
- Площадь оцениваемого помещения;
- Локация;
- Степень износа;
- Назначение;
- Наличие и состояние коммунальных сетей, а также качество предоставления этих услуг.
В связи с тем, что такой отчет не включает в себя другие важные нюансы, способные повлиять на рыночную стоимость, было решено внести изменения в закон.
Какие существуют различия?
Для установления реальной стоимости и вычисления суммы налога, важны и кадастровая стоимость, и инвентаризационная стоимость. Это разные показатели, необходимые для различных целей. Отличие состоит в том, как определяется кадастровая стоимость и инвентаризационная стоимость, разница заключается в методиках оценки.
Изначально кадастровая стоимость придумывалась с целью увеличения бюджета страны. Свою задачу она выполнила – благодаря измененной методике оценки можно было не менять налоговые ставки, но поступления в бюджет все же стали больше.
Основное отличие кадастровой и инвентаризационной стоимости заключается в назначение оценок и их достоверности. Инвентаризационная стоимость вычисляется, исходя из реальной цены имеющихся активов, и необходима для внутренних документов или финансовой отчетности собственника. Вторую вычисляют с учетом прописанных в законодательстве методик оценки. И используют ее, чтобы вычислить налоговую базу.
Инвентарную цену можно узнать после инвентаризации объекта. Проводят ее специалисты Бюро технической инвентаризации, кадастровую определяют специалисты Кадастровой палаты.
Кадастровая стоимость и инвентаризационная стоимость имеют отличия и в периодичности проведения. Инвентарная цена до 2014 года рассчитывалась ежегодно, учитывая коэффициент перерасчета. После внесения изменений многие регионы перестали регулярно готовить такой отчет. А кадастровая оценка проводится через каждые 2-5 лет (разница зависит от региона, в котором располагается недвижимое имущество).
Кроме того, сведения о кадастровой стоимости размещаются в Едином государственном реестре недвижимости.
Резюмируя, можно определить несколько отличий:
- Принцип расчета;
- Расчет налоговой базы;
- Разница с рыночной;
- Процесс получения;
- Порядок оспаривания.
Какую информацию содержит кадастровая стоимость?
Это комплексный анализ имущественного объекта, включающий конкретные данные и характеристики:
- Расположение недвижимости. Аналогичные объекты, расположенные в разных регионах, будут иметь разную стоимость.
- Форма здания или земельного участка. Геометрия играет важную роль, она влияет на количество полезной площади.
- Количество квадратных метров, на которых располагается объект.
- Состояние инженерных систем.
- Износ здания.
- Назначение использования.
Какую информацию содержит инвентарная цена?
В документе указывается цена на активы имущества на момент подготовки отчета. То есть, из цены на аналогичное имущество вычитаются данные по износу оцениваемого помещения, состоянию инженерных сетей. В справке имеется информация о номере, идентифицирующем объект, указывается адрес и площадь недвижимого имущества. Также в ней содержатся данные о дате постройки и категории назначения.
Какова роль кадастровой стоимости в недвижимости?
Для сферы недвижимости это важный показатель. Она отражает реальную стоимость. Благодаря ей можно установить рыночную цену и вычислить имущественный налог. Именно эта оценка используется государственными органами для признания сделок с недвижимостью действительными. В последние годы кадастровая стоимость стала важным инструментом для управления объектами – чтобы продавать, сдавать в аренду или покупать недвижимость.
Для чего нужна инвентаризационная стоимость
Показатель имеет значение при проведении оценки имущества, а также в ходе учета имеющихся активов. Он отображает реальные данные на момент выполнения анализа. Если отчет составлен с ошибками, может исказиться настоящая стоимость недвижимости.
Инвентарная стоимость способствует достижению справедливости при различных сделках с недвижимым имуществом. Также она помогает выяснить всю информацию об объекте на текущий момент. Эти цифры можно использовать и при заключении договоров купли-продажи, аренды и при рассмотрении вопросов об инвестиционных вложениях.
Многие организации проводят такой анализ регулярно, чтобы в динамике узнать об изменениях цен активов. Такой подход может быть решающим фактором в принятии решения о реконструкции, ремонте или модернизации недвижимости. Также показатель влияет на вычисление возможных доходов при использовании имущества.
Учитывая все это, становится понятно, что инвентаризационная стоимость – важный компонент при оценивании имущества, без которой во многих вопросах не обойтись.
Как рассчитать инвентаризационную стоимость квартиры
Если вы поставили перед собой цель оценить объект самостоятельно, будьте готовы к изучению огромного количества информации. Нужно произвести расчет, сколько было затрачено материалов при строительстве здания. Учитываются только потолок, пол, стены, двери и окна. Не оценивается проводимый ремонт: ни косметический, ни капитальный. Дело в том, что невозможно достоверно определить качество его выполнения. После того как данные по стройматериалам собраны, необходимо умножить их на цены в момент возведения здания. Полученный результат– восстановительная стоимость - наиболее приближенный показатель к тому, что необходимо вычислить. Имеет значение степень износа и возраст здания: стоимость старого помещения в плохом состоянии будет значительно ниже.
Специалисты-оценщики проводят вычисления по конкретной формуле: СИ=Св*(1 – Ифиз/100*Ки). СИ – итоговая цена, Св – себестоимость, Ифиз – коэффициент изношенности, К – признак дифференциации. Наиболее сложный показатель в формуле – Св, так как оценщику придется просчитывать количество израсходованных при строительстве материалов, затраты на прокладывание инженерных сетей. После производится общий расчет.
При просчете цены квартиры будет учитываться три показателя: площадь, коммунальные удобства и дата введения многоквартирного дома в эксплуатацию.
Не все собственники недвижимости владеют навыками для проведения таких вычислений, поэтому чаще всего обращаются в специализированный орган, который проводит инвентарную оценку, – Бюро технической инвентаризации.
Как и где узнать инвентарную стоимость квартиры
Люди, которые не имеют базу подготовки, навряд ли смогут самостоятельно вычислить такой показатель, им проще обратиться к специализированный орган. Запросить отчет можно тремя способами, в том числе онлайн.
Посетите БТИ
Справка с показателями выдается только собственнику объекта или его представителю согласно нотариально заверенной доверенности. Для запроса отчета следует подготовить пакет официальных бумаг:
- Российский паспорт;
- Свидетельства права собственности: выписка из ЕГРН, договор соцнайма и др.;
- Заявление на предоставление информации: можно заполнять его не заранее, а на месте;
- Квитанцию об уплате государственной пошлины (540 рублей).
Иногда требуется дополнительная информация. Например, доверенность, если обратившийся не является собственником. Если владелец – несовершеннолетний гражданин, а его интересы представляют родители или опекуны, необходимо предоставить не только свидетельство о рождении ребенка, но и справка, подтверждающая опекунство.Если все заполнено верно и в наличии все документы, сотрудник БТИ принимает заявление. Сразу же будут обозначены сроки подготовки заключения. В день получения отчета нужно будет опять предоставить паспорт.
Получение через МФЦ
Если посетить БТИ не получается, можно сдать все перечисленное выше в ближайший Многофункциональный центр. Единственный минус – время получения заключения увеличится на несколько дней.
В онлайн-режиме
Жители некоторых регионов могут получить отчеты онлайн. Правда, эта услуга действует не по всей России, так как многие уже полностью перешли на кадастровую стоимость. Заказать справку онлайн можно или на портале «Госуслуги», или на сайте Росреестра. На официальных сайтах нужно найти раздел БТИ и заполнить заявление на получение требуемой услуги. Потребуется также оплата государственной пошлины. Чек нужно будет приложить к бланку.
Куда обратиться, чтобы получить отчет
До 2014 года специалисты БТИ автоматически высчитывали инвентаризационную стоимость объекта. Однако так как с 2015 года начали переход на другую оценку и стоимость, такой порядок упразднили. Более того, если здание построено после 2014 года, то скорее всего, в БТИ не будет сведений о его инвентарной цене.
Однако до сих пор в некоторых случаях требуется подобное оценивание. Если вы столкнулись с такой ситуацией, обратитесь к сотрудникам БТИ, госоценщик произведет анализ и предоставит отчет. Для этого собственник должен будет предоставить определенные документы:
- Кадастровый паспорт на объект;
- Акт приема-передачи недвижимости с подписью застройщика или продавца;
- Свидетельство о праве собственности (договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство, дарственная и др.).
В БТИ примут заявление только от собственника помещения, его официального представителя (при нотариальной доверенности) или от арендатора, если он снимает квартиру по договору соцнайма.
Можно ли оспорить инвентарную стоимость и как это сделать?
Если в полученной из БТИ справке инвентаризационная стоимость не соответствует действительно, ее можно оспорить. К примеру, иногда оценщики недобросовестно выполняют анализ: указывают неправильную площадь помещения или не учитывают другие важные факторы.
Чтобы обжаловать сумму, указанную в справке, необходимо обратиться в БТИ. Возможно, специалисты признают свою неправоту и просто переделают оценку с учетом замечаний собственника. В случае отказа придется решать вопрос в Арбитражном суде. К исковому заявлению нужно приложить следующие документы:
- Оригинал выписки из ЕГРН (или нотариально заверенная копия);
- Справка с указанием инвентарной стоимости;
- Квитанция о внесении госпошлины;
- Подтверждение того, что отчет составлен некорректно.
В качестве доказательств могут выступить любые документы: кадастровый паспорт, в котором указаны правильные данные, проектная декларация застройщика.
Для подготовки искового заявления и сбора дополнительных справок обратитесь за помощью к специалистам. Ее могут оказать опытные юристы компании «Первое бюро оценки и экспертизы». Мы проведем полное юридическое сопровождение дела и отстоим ваши права. Наша компания имеет солидный опыт в решении имущественных споров, связанных с недвижимостью. Стаж наших специалистов – не менее 10 лет. Такой опыт позволяет им решать сложные вопросы и добиваться справедливости для обратившихся клиентов.
