Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости через призму судебной практики (материально-правовой аспект).

оспаривание кадастровой стоимости недвижимости судебная практика

Законодательство об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости, является одним из наиболее молодых и подверженных постоянным изменениям.

      Первая практика дела об оспаривании кадастровой стоимости появились в РФ в 2012 году, на тот момент судебные решения выносились на основании актов установленных Арбитражным судом и ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в ред. от 29.07.1998 и рассматривались в Арбитражном суде.

      Федеральный закон от 21.07.2014 № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был первым нормативным документом, который регламентирует все тонкости данного процесса и на основании которого существует вся нынешняя судебная практика, последняя редакция от 08.06.2015.

      С 15.09.2015 оспаривание кадастровой стоимости так же регламентируется кодексом административного судопроизводства.

      Аб. 1 и 2 ст.24.18. Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ гласит, что кадастровую стоимость могут оспорить юридические лица, органы государственной власти, органы местного самоуправления, физические лица в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

      При этом обязательно нужно доказать свою заинтересованность в снижении кадастровой стоимости. К заинтересованным лицам относятся:
а) владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, т.к. при завешенных кадастровых стоимостях, им приходится платить завышенные налоги (аб. 1 и 2 ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, ст. 373, 388, 400 НК РФ), при этом участник долевой собственник может самостоятельно оспорить кадастровую стоимость в независимости от других собственников (п.1 ст.45, п.2 ст.392, п.3 ст. 408 НК РФ, ст.24.18 Закона об оценочной деятельности);
б) лица, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (ст.39.20 ЗК РФ, п. 1,2 ст.2, п.2, ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»);
в) государственная собственность (п,2 ст.33 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

      Административным ответчиком по делу об оспаривании кадастровой стоимости является (ч.4 статьи 38 КАС РФ):
— орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»);
— государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости (Администрация городского округа);

      Заинтересованным лицом является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, а именно Управление по земельным ресурсам (ст.2419 Закона об оценочной деятельности);

      При принятии к производству заявления о пересмотре кадастровой стоимости суд проверяет его на соответствие требованиям ст.131,132 ГПК РФ, ст.125, 126, ч.1 — 3 ст.246 КАС РФ. Перечень документов, без которых административный иск оставят без движения:
а) копии заявления и копии документов, подтверждающих обстоятельства, на которых заявитель основывает свои требования, в соответствии с количеством участвующих в деле лиц;
б) подлинник платежного поручения об оплате государственной пошлины;
в) нотариально заверенная копия свидетельства о государственной регистрации права;
г) подлинник решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра (обязательно для юридических лиц, ст.24.18 Закона об оценочной деятельности);
д) подлинник отчета об оценке;
е) подлинник экспертного заключения о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности;
ж) отчет об оценке и экспертного заключения на CD;
з) подлинник кадастровой справки о кадастровой стоимости земельных участков;
и) подлинник доверенности на представителя административного истца;
к) нотариально заверенная копия диплома представителя административного истца;
л) подлинник кадастрового паспорта земельного участка;
м) копия свидетельство о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц);
н) подлинник выписки ЕГРЮЛ (для юридических лиц);
о) копия решения участников (для юридических лиц);
п) копия приказа о назначении на должность директора (для юридических лиц);
р) копия паспорта истца (для физических лиц).

      Существенным моментом в данной категории дел является дата оспаривания кадастровой стоимости. При не правильном определении даты, положительный результат в данном деле не возможен. Данная информация содержится в кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

      И так, датой оспаривания кадастровой стоимости является, дата определения кадастровой стоимости – это дата массовой переоценки, утвержденная государственным органом или органом местного самоуправления (ст.24.18 Закона об оценочной деятельности), либо дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости (ст.24.19 Закона об оценочной деятельности). При этом дата определения кадастровой стоимости не может быть позже даты изменений.

      Проведя анализ судебной практики за 2105 год по делам об оспаривании кадастровой стоимости, можно сделать вывод, что в большинстве случаях, суд назначает экспертизу «об определении рыночной стоимости» (ст.79, 80 ГПК РФ, ст.77, 78 КАС РФ, ст.12,13 Закона об оценочной деятельности) и в большинстве случаях утверждается стоимость определенная данной экспертизой (ст.35 ГПК РФ, ст.45 КАС РФ, п.3 ст.3 НК РФ), при этом экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (аб.8 ст.171 Закона об оценочной деятельности, ч.2 ст. 67 ГПК РФ и ч.2 ст.84 КАС РФ).

      Важным моментом в данной категории дел так же является дата начала спора (для физических лиц дата обращения в суд, для юридических лиц дата обращения в комиссию, аб.5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности), т.к. установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости и для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости (аб. 3,5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).

      Решив заняться данным процессом нужно быть очень внимательным и не упустить не одну деталь, потому что принятый судом отказ от требований и прекращение производства по делу, а также отказ в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости препятствуют повторному обращению с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, установленной на ту же дату, в отношении того же объекта недвижимости (п.2 ч.1 ст.134, ст.220 ГПК РФ, п.4 ч.1 ст.128, п.2 ч.1 ст.194 КАС РФ). После такого решения суда, оспорить кадастровую стоимость по данному объекту, будет возможно, только после следующей массовой переоценки, что произойдет на раньше чем через 2 или 3 года (ст.24.12 Закона об оценочной деятельности) или каких либо незначительных изменений по данному объекту недвижимости, что повлечет за собой изменения даты оспаривания кадастровой стоимости — это можно сделать значительно быстрее (ст.24.18, ст.24.19 Закона об оценочной деятельности).

      Если в отношении объекта недвижимости будет установлена его рыночная стоимость, судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости — Администрация городского округа (гл.10 КАС РФ).

      Итог: количество и сложность при оспаривании кадастровой стоимости в 2016 и 2017 годах будет только нарастать, т.к. средства, поступающие в казну в зависимости от кадастровой стоимости значительны (они очень важны в столь тяжелые экономические времена для региональных бюджетов) и будут только увеличиваться, привлекая все большую часть населения страны к платежам связанных с кадастровой стоимостью.

      Из судебной практики в Верховном Суде Республики Башкортостан за 2015 год (более 1000 дел), следует, что по большинству рассмотренных дел, кадастровые цены были приведены к рыночным.

      Журнал Вестник (Институт Права) 2016г
оспаривание кадастровой стоимости уфа

Руководство и ведущие специалисты
Тимур Халилов
Юридический отдел
Дина Самсонова
Руководитель отдела продаж по РБ
Ренат Башаров
Исполнительный директор
Рафаил Махмутянов
Руководитель отдела оценки
Полина Ахметова
Руководитель отдела продаж ХМАО
Марат Башаров
Директор по развитию
Сопровождение в суде
Мы не только подписываем бумаги,
но и доводим все дела до конца
Все услуги сертифицированы
Предлагаем только те услуги,
в которых имеем опыт и компетенцию
Работаем более 10 лет
Нас уже ничем не удивить!
Найдем выход из любой ситуации —
100% гарантия результата,
прописанная в договоре
Благодарности наших клиентов
Истории успеха наших клиентов в подобных ситуациях
Оспаривание кадастровой стоимости объекта 2017

Заказчик: Фатхисламова Ф.Х.
Услуга: Оспаривание кадастровой стоимости объекта 2017
Объект капитального строительства
Результат снижения: на 46%;
Кадастровый номер: 02:55:030122:114;
Стоимость до снижения: 34 951 181,45 рублей;
Стоимость после снижения: 18 959 597 рублей;
Ссылка на положительно решение комиссии Росреестра 2017

Оценка кадастровой стоимости для комиссии Росреестра

Заказчик: Нурмухаметов М.Г.
Город: Уфа
Услуга: Оценка кадастровой стоимости для комиссии Росреестра
Назначение земельного участка: Гурьевская база
Результат снижения: в 8,7 раза.

Кадастровый номер: 02:55:010910:13;
Стоимость до снижения: 123 544 199,88 руб;
Стоимость после снижения: 22 701 802 руб;

Ссылка на положительно решение комиссии Росреестра

Снижение кадастровой стоимости в комиссии Росреестра г.Нижневартовск

Заказчик: ООО «Росич»
Город: ХМАО (г.Нижневартовск)
Услуга: Снижение кадастровой стоимости в комиссии Росреестар г.Нижневартовск в 2017 год
Назначение земельного участка: Под существующую производственную базу
Результат снижения: в 4,2 раза.

Кадастровый номер: 86:11:0000000:80712;
Стоимость до снижения: 30 855 308 руб;
Стоимость после снижения: 7 475 709 руб;

Ссылка на положительно решение комиссии Росреестра г.Нижневартовск

Оспариванию кадастровой стоимости в комиссии Росреестра г.Челябинск

Заказчик: ООО ПФК «Сигма»
Город: Челябинск
Услуга: Снижение кадастровой стоимости в комиссии Росреестра
Назначение земельного участка: Под строительство производственно-складской базы
Результат снижения: в 5,6 раза.

Кадастровый номер: 74:36:0608002:266;
Стоимость до снижения: 80 906 274,28 руб;
Стоимость после снижения: 14 353 700 руб;

Ссылка на положительно решение комиссии Росреестра

Снижение кадастровой стоимости в комиссии Росреестра 2016

Заказчик: АО «ЭЛЕКТРОУРАЛМОНТАЖ»
Город: Уфа
Услуга: Снижение кадастровой стоимости в комиссии Росреестра
Назначение земельного участка: для размещения производственной базы
Результат снижения: в 12 раза.

Кадастровый номер: 02:55:030406:223;
Стоимость до снижения: 47 275 280,64 руб;
Стоимость после снижения: 4 090 552 руб;

Ссылка на положительно решение комиссии Росреестра

Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости 2017

Заказчик: ООО «Башпромсталь»
Услуга: Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости 2017
Объект капитального строительства
Результат снижения: на 42%;
Кадастровый номер: 02:55:050488:158;
Стоимость до снижения: 42 335 759,91 рублей;
Стоимость после снижения: 24 470 000 рублей;
Ссылка на судебное решение 2017

Показать еще